Вид разрешенного использования земель

Что такое ВРИ и как его поменять

Вид разрешенного использования земель

Автор – Екатерина Наумова
основатель проекта «ЕКТА Менеджмент» (девелопмент, инфраструктура),
сооснователь юридической компании «ЕкаРус»,
автор телеграм-канала «Технопарки Москвы»
Сайт – https://t.me/naumova_live

Что такое ВРИ и чем он регламентируется

ВРИ, или вид разрешенного использования – это характеристика земельного участка, которая определяет сферу деятельности на нем. Все основные виды использования земельных участков перечислены в классификаторе, утвержденном Приказом №540 Министерства экономического развития РФ: http://docs.cntd.ru/document/420219456.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, собственник земельного участка может самостоятельно выбрать вид разрешенного использования земли, но только если он предусмотрен на данной территории Градостроительным регламентом. Этот документ, в свою очередь, регулирует правила застройки и использования земель в соответствующем муниципальном образовании.

Как правило, Градостроительный регламент достаточно просто найти в открытом доступе, он подлежит обязательному опубликованию.

Это «живой» документ, обычно правила застройки и землепользования разрабатываются на перспективу в 10 лет. Соответственно, раз в 10 лет регламент перерабатывается, дополняется и обновляется.

В нем предусмотрено зонирование территорий, и для каждой зоны устанавливаются определенные виды разрешенного использования.

На уровне муниципального образования для каждой зоны определяются как основные ВРИ, так и условно-разрешенные, и вспомогательные.

Условно-разрешенные виды использования земельных участков подразумевают, что указанный вид в них деятельности возможен, но его назначение необходимо согласовать с властями.

Допустим, в производственной зоне разрешен перечень нескольких основных видов деятельности: легкая промышленность, пищевая промышленность, склады и так далее. А к условно-разрешенным в этой зоне могут добавить, например, обслуживание автотранспорта.

Это значит, что станцию техобслуживания вы открыть можете, но для этого недостаточно просто написать заявление на смену ВРИ в Росреестр, необходимо провести публичные слушания, согласовать этот условно-разрешенный ВРИ с местным самоуправлением.

Услуга предоставляется бесплатно, срок рассмотрения заявления достаточно продолжительный – 47 дней. Заявление и документы для получения условно-разрешенного ВРИ подаются онлайн через РПГУ – региональный портал госуслуг.

Вспомогательные виды разрешенного использования можно использовать только вкупе с основными, нельзя получить вспомогательный ВРИ на участок отдельно.

К примеру, основной вид деятельности на участке – легкая промышленность, а рядом собственник решил открыть небольшое кафе, чтобы привлекать покупателей. Для этого он должен добавить к своему ВРИ и вспомогательный: предприятие общественного питания (4.6 в классификаторе).

Вспомогательные ВРИ прописываются в градостроительном регламенте. Процедура назначения вспомогательного ВРИ примерно такая же, как и основного – через заявление в управление Росреестра.

Назначение и смена основного ВРИ

Закон обязывает собственника земли не только точно указывать, каким видом деятельности он занимается на своей земле, но и оперативно сообщать в Росреестр в случае смены вида деятельности. Если основной вид разрешенного использования не указан, или указан, но не совпадает с реальной ситуацией, участком обязательно заинтересуются проверяющие органы.

Количество и частота штрафов не ограничены: государственный земельный контроль может налагать штраф каждый раз в случае обнаружения нарушения в результате проверки. Штрафы за несоответствие деятельности существенные – 1-2% от кадастровой стоимости участка.

При этом кадастровая стоимость также определяется в том числе в зависимости от вида разрешенного использования.

Рассмотрим ситуации, при которых возникает необходимость назначения или смены ВРИ. Условно разделим их на три основных:

1) Назначение ВРИ, если вид разрешенного использования был по какой-то причине не установлен ранее.

Бывает так, что участок не вошел в перечень земельных участков на территории, когда для них устанавливали кадастровую стоимость – не был учтен, или был образован позднее, уже после составления перечня.

В этом случае кадастровая стоимость участка определяется по среднему значению удельного показателя по группе видов разрешенного использования на всей указанной территории.

2) Смена одного ВРИ на другой, допустимый зонированием в соответствии с Градостроительным регламентом. Допустим на участке было организовано предприятие по металлообработке: 6.2 – «Тяжелая промышленность».

Но дело не пошло, и было решено перепрофилировать бизнес под пошив тапочек. Это уже 6.3 – «Легкая промышленность». Необходимо проверить: допускает ли градостроительный регламент этот вид деятельности в зонировании на данном участке земли.

Если да, то смена ВРИ в данном случае – процедура достаточно простая.

3) Смена ВРИ на категорию, не предусмотренную зонированием. Это очень сложная задача, решение которой не всегда возможно. Здесь речь идет не об изменении ВРИ, а об изменении правил землепользования и застройки, то есть градостроительного регламента.

К примеру, вы хотите построить на участке, который определен под категорию 2.1 «Для индивидуального жилищного строительства», многоквартирный дом, в соответствии с категорией 2.5 «Среднеэтажная жилая застройка» или 2.6 «Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)».

Пока данные категории не предусмотрены зонированием, просто заменить ВРИ через управление Росреестра нельзя.

В данном случае есть два пути: дождаться планового пересмотра градостроительного регламента, или попытаться провести изменение регламента по собственной инициативе. Второй вариант – это огромная нетривиальная процедура, которая проводится уже не на уровне муниципального образования, а на уровне региона.

Например, в Московской области запрос необходимо будет адресовать в Управление архитектуры и градостроительства, Минимущества, Градостроительный совет, и это не полный перечень ведомств.

За подобные задачи грамотные юристы чаще всего не берутся: процесс займет точно не менее года, повлечет массу затрат, в основном нецелевых, и может при этом не привести ни к какому результату.

Более реальной выглядит другая возможность: отследить процесс корректировки правил землепользования и подстроиться под него. Орган местного самоуправления время от времени за свой счет проводит массовые процедуры корректировки градостроительного регламента.

Если вы знаете, что правила застройки и землепользования по вашей территории планируется пересматривать, вы можете подать в орган местного самоуправления заявление: прошу учесть при корректировке генерального плана и правил землепользования и застройки такой-то вид разрешенного использования на такой-то территории.

Разумеется, нет гарантий, что ваше заявление будет удовлетворено. Но органы местного самоуправления рассмотрят его, и при отсутствии возражений, могут изменить зонирование.

ВРИ внутри зонирования

Вернемся к процедуре назначения и смены ВРИ в рамках зонирования. Для этого нужно обратиться в Управление Росреестра и внести в ЕГРН сведения об установлении или изменении ВРИ.

Разберем процедуру пошагово.

Для начала нужно выяснить, в какой зоне располагается участок, и установить перечень видов разрешенного использования в данной зоне в соответствии с градостроительным регламентом.

Допустим, участок располагается в промышленной зоне П1, которая предусматривает примерно равнозначные виды деятельности.

Среди них – и тот вид деятельности, который есть на вашем участке сейчас, и тот, на который вы хотите назначение участка сменить. Значит, переходим к следующему шагу.

Готовим и подаем заявление в управление Росреестра и пакет документов на смену ВРИ. Документы, необходимые для получения услуги можно уточнить на сайте госуслуг или на региональном портале государственных услуг (РПГУ).

Заявление на изменение ВРИ подается в Росреестр либо через МФЦ, либо через региональный портал государственных услуг (РПГУ), в Московской области это uslugi.mosreg.ru. В соответствии с моей практикой, такое заявление обычно рассматривают порядка двух недель, в отдельных случаях – до 13-15 рабочих дней.

О стоимости. Изменение ВРИ земельного участка – бесплатная услуга. Исключение составляет изменение на вид использования, предусматривающий жилищное строительство.

В данном случае в течение 30 дней заявитель должен внести оплату после получения соответствующего уведомления от официальных органов, в Московской области о необходимости оплаты и сумме собственников уведомляет Министерство имущественных отношений.

Расчет зависит от кадастровой стоимости участка и разницы в кадастровой стоимости до и после изменения ВРИ.

В результате процедуры данные о новом ВРИ земельного участка будут внесены в ЕГРН, вы получите уведомление об этом и новую выписку из ЕГРН. Мой совет: обязательно тщательно сверяйте все данные, чтобы исключить ошибки на этапе внесения изменений. Случайные неточности могут существенно влиять, например, на кадастровую стоимость участка, оспаривать их лучше сразу.

Подписка на журнал «Оценка инвестиций» доступна по ссылке:esm-invest.com/ru/subscri

Источник: https://zen.yandex.ru/media/esm_invest/chto-takoe-vri-i-kak-ego-pomeniat-5f9a6c6a8dfa154b7e1b8ba8

Категории земель и вид разрешенного использования

Вид разрешенного использования земель

Основная юридическая характеристика участков – деление на категории и виды разрешенного использования земли. Необходимо учитывать особенности территорий и применять их целесообразно. Деление на категории земель и виды разрешенного использования позволяет государству контролировать базовые ресурсы страны и минимизировать потери полезных свойств земельных участков.

Какие бывают категории земель?

Состав земель на территории России регулирует ст. 7 Земельного Кодекса. Согласно законодательству, всего существует семь категорий земель:

  1. Земли, предназначенные для сельскохозяйственных нужд.
  2. Земли населенных пунктов.
  3. Земельные участки специального назначения (предназначенные для целей промышленности, транспорта, связи, обороны, безопасности и др.).
  4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.
  5. Земли лесного фонда.
  6. Земли водного фонда.
  7. Земли запаса (участки, неиспользуемые в данный момент, которые находятся в резерве страны).

Правовой режим отдельных категорий земель может предусматривать особые условия. Это необходимо для сохранения природных характеристик, присущих территории (например, участки национальных парков).

Каждая категория имеет несколько видов допустимого использования земельных участков. Что такое «разрешенное использование земли» читайте далее.

Виды разрешенного использования земельных участков

Разрешенное использование земельного участка – это уточняющая характеристика, показывающая назначение территории. Использовать участок, даже если он находится в собственности, можно только в соответствии с его принадлежностью к определенному виду разрешенного использования.

Всего возможных видов разрешенного использования более 3000. Все они перечислены в классификаторе, который был установлен приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

Использование земельного участка не по целевому назначению – основание для привлечения нарушителя к административной ответственности.

Штраф за использование земли не по назначению весьма существенный – до 1 % от кадастровой стоимости, но не менее 10 000 рублей. Штрафные санкции налагаются в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.

Кроме того, если на участке, разрешенное использование которого – постройка жилого дома, собственник разместил торговую точку, ему придется не только выплатить штраф, но и снести нецелевое сооружение.

Перед приобретением земельного участка стоит уточнить вид разрешенного использования. Как правило, он прописывается в кадастровом паспорте.

В активном обороте участвуют, в основном, две категории земли – земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Несмотря на то, что участки лесного фонда тоже можно оформить в частную собственность, граждане пользуются этим редко.

Земли населенных пунктов: виды разрешенного использования

Земли населенных пунктов имеют четкую границу. Такие участки предназначены для проживания граждан и размещения необходимой инфраструктуры.

Вся земля населенных пунктов подразделяется на зоны. Они перечислены в ст. 85 ЗК РФ. Таких территориальных зон земель населенных пунктов девять:

  1. Жилые зоны.
  2. Общественно-деловые.
  3. Производственные.
  4. Инженерные и транспортные инфраструктуры.
  5. Рекреационные зоны.
  6. Участки сельскохозяйственного использования.
  7. Зоны специального назначения.
  8. Военные объекты.
  9. Иные земельные участки.

Каждая из зон имеет свои виды разрешенного использования. Для граждан интересны только жилые и сельскохозяйственные зоны, так как именно они могут быть переданы в собственность.

Земельные участки, расположенные в жилых зонах, имеют следующие виды разрешенного использования:

  • ИЖС (индивидуальное жилищное строительство);
  • ЛПХ (личное подсобное хозяйство);
  • ДНП (дачная застройка).

Строительство возможно на каждом из таких участков. Однако есть существенные отличия.

Земельные участки, предназначенные для ДНП и ЛПХ, подразумевают возможности застройки не зависимо от требуемых габаритов. Но тут есть весомый минус – на таких участках очень сложно прописаться.

Строения на землях ИЖС обслуживаются точно также, как и постройки городских поселений. Собственник вправе беспрепятственно здесь прописаться. Хоть и ограничений на габариты построек не предусмотрено, проект строительства необходимо будет согласовать с муниципалитетом. Минус участков ИЖС в повышенной налоговой ставке относительно земель ДНП.

Виды разрешенного использования сельскохозяйственных земель

Земли сельскохозяйственного назначения находятся за чертой поселений. Здесь могут размещаться сенокосы, пастбища, сады, пашни и постройки.

Целевое назначение земель сельскохозяйственного назначение для граждан может быть следующим:

  1. Личное хозяйство. Устанавливается с правом на строительство или без него.
  2. Дачное строительство. Здесь допускается постройка загородного жилого дома. В отличие от застройки на землях поселений проект строительства согласовывать не нужно.
  3. Садоводство, животноводство, растениеводство и т.д.

Существенный минус приобретения в собственность участков сельскохозяйственного назначения – практически полная невозможность прописаться в построенном жилом доме.

Виды использования земель для ИЖС, огорода и бизнеса по классификатору

Для целей индивидуальной застройки и ведения личного хозяйства подойдут участки, имеющие коды 2,0 – 2,7 в разделе 2 по классификатору. Эти цифры означают, что земля может использоваться в следующих целях:

  • постройка малоэтажных жилых домов (до 3-х этажей, не подразумевающих квартирного деления);
  • выращивание плодовых, ягодных, овощных и других сельскохозяйственных культур (садоводство и огородничество);
  • подсобная постройка (возведение сараев, гаражей и т.д.);
  • постройка садовых зданий;
  • ведение личного подсобного хозяйства и организация участка;
  • постройка временных передвижных сооружений с возможностью подключения к общим техническим сетям (вагончики, кемпинги и т.д.).

При планировании предпринимательской деятельности подойдет земельный участок, имеющий вид разрешенного использования, предусмотренный в разделе 4 классификатора (коды 4.0-4,9). Целевое назначение таких участков допускает размещение объектов капитального строительства, возводимых для торговли, транспортного обслуживания, отдыха, развлечений и т.д.

Какие еще виды разрешенного использования земель бывают?

Градостроительным кодексом устанавливается три варианта видов разрешенного использования земель. Согласно, ст. 37 ГрК РФ существуют:

  • основные виды разрешенного использования;
  • условно разрешенные виды использования земель;
  • вспомогательные виды.

Основные виды разрешенного использования земельных участков перечислены в классификаторе. Они не подлежат дополнительному согласованию с органами власти. Это значит, что собственник вправе распоряжаться участком по своему усмотрению в рамках закона и классификатора.

Классификатором невозможно предусмотреть все. Поэтому существуют условно разрешенные виды использования земельных участков. Это дает возможность расширить законные способы использования земли при необходимости. Перечень условно разрешенных видов устанавливается на местном уровне.

Чтобы установить на своем участке дополнительный вид допустимого использования, необходимо пройти процедуру согласования с муниципалитетом и Комиссией по землепользованию и застройке. Это может потребоваться, например, если вы на своем участке, предназначенном для ИЖС, запланируете возведение торговой точки для сбыта мелкорозничного товара.

Вспомогательные виды разрешенного использования применяются для уточнения существующего целевого назначения. Такое дополнение может потребоваться при желании собственника построить на своем участке забора, гаража или другого некрупного объекта.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/voprosy-po-zemle/kategorii-i-vidy-razreshennogo-ispolzovaniya-zemli/

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства

Вид разрешенного использования земель

Для решения Ваших задач по изменению РВИ Правовой центр оказывает следующие услуги:

Виды разрешенного использования

Вид разрешенного использования – это установленное в публичном порядке допустимое функциональное использование земельного участка, существующих и возводимых на нем капитальных объектов, т.е. тот вид деятельности, для ведения которой может использоваться земельный участок и размещенные на нем объекты недвижимости.

Например, на земельном участке с видом использования «для индивидуального жилищного строительства» возможно строительство индивидуальных жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи. На участках «для сельскохозяйственного использования» возможно осуществление деятельности по выращиванию и/или переработке сельскохозяйственной продукции и т.д.

Вид разрешенного использования (также иногда именуется «ВРИ» или «РВИ») является главным фактором, учитываемом при определении кадастровой стоимости земельного участка и связанных с нею платежей (земельного налога, арендной платы, платы за снятие запрета на строительство и прочее).

Перечень видов разрешенного использования, которые могут быть установлены земельному участку, приведен в градостроительном регламенте земельного участка, который, в свою очередь, определен документами территориального планирования, градостроительного зонирования и документацией по планировке территории.

Вид разрешенного использования земельного участка

Вместе с тем, до принятия правил землепользования и застройки вид разрешенного использования устанавливался каждому земельному участку индивидуально при его предоставлении.

В связи с этим вид разрешенного использования, ранее присвоенный земельному участку, может не соответствовать градостроительному регламенту земельного участка, установленного принятыми в настоящее время ПЗЗ.

При этом в отдельных случаях вид разрешенного использования мог устанавливаться без учета назначения объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, что является основанием для изменения такого ВРИ.

Для правообладателя земельного участка либо для лица, которое планирует приобрести права на участок, будет актуальным определение вида разрешенного использования земельного участка.

Лицо, которое планирует изменить фактически осуществляемую деятельность, легализовать уже ведущийся на земельном участке бизнес, либо уменьшить размер земельных платежей, определяемых в зависимости от кадастровой стоимости участка, может быть заинтересовано в изменении вида разрешенного использования земельного участка. При этом, порядок внесения изменений отличается в зависимости от того, предусмотрен ли желаемый вид разрешенного использования в качестве основного, условно разрешенного или вспомогательного вида градостроительным регламентом земельного участка.

В случае, если желаемый вид разрешенного использования градостроительным регламентом участка не предусмотрен, перед правообладателем участка встает задача внесения изменений в правила землепользования и застройки либо подготовки проекта планировки территории для осуществления инвестиционного проекта.

Классификатор видов разрешенного использования земельных участков

При наличии противоречий между установленным участку видом разрешенного использования, градостроительным регламентом и классификатором перед правообладателем земельного участка может встать задача приведения вида разрешенного использования участка в соответствие с классификатором видов разрешенного использования.

Для правообладателей объектов капитального строительства также может оказаться полезным определить особенности регулирования видов разрешенного использования объектов капитального строительства.

Предварительный экспресс анализ в отношении земельного участка или объекта недвижимости мы проводим бесплатно. 
Достаточно указать кадастровый номер земельного участка или здания. По данным открытых источников мы оценим возможности оптимизации земельных платежей, застройки участка и т.д.

Желаете инвестировать деньги в осуществление строительного проекта, но вид разрешенного использования земельного участка препятствует осуществлению предполагаемой деятельности?

Правовой центр ДВА М имеет значительный опыт разрешения вопросов, затрагивающих установление земельному участку желаемого вида разрешенного использования.

Мы выявим для Вас наиболее эффективный вид использования, который позволит реализовать Ваш проект с наименьшими затратами, и осуществим полное сопровождение процедуры изменения вида разрешенного использования земельных участков, включая разрешение вопросов изменения ВРИ в административном или судебном порядке.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/vidy-razreshennogo-ispolzovaniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.