Преимущества эксклюзивного договора

Содержание

Статьи

Преимущества эксклюзивного договора
16 Июля 2015

Собирая совершать сделку по отчуждению недвижимости (продаже), продавец желает найти наиболее подходящий выгодный для себя вариант и в кратчайшие сроки выйти на сделку. То есть – выставить свою недвижимость на продажу и быстро найти покупателей на выгодных для себя условиях.

Перед тем как выставить свой объект на продажу, в какие – либо Интернет-ресурсы, он стоит перед выбором: продавать недвижимость самому самостоятельно, обзвонить все агентства и выставить ее всем на продажу или же довериться одному единственному риелтору (агентству недвижимости), который вплотную займется продаваемым объектом?

Правильный ответ: это не альтернатива! Можно выставить на продажу и ждать покупателя, с позицией – пусть все продают, кто быстрей из риелторов продаст, тот и получит свои комиссионные, либо заключать с одним риелтором и знать, что объект он продаст именно в кратчайшие сроки, и с наиболее выгодной для продавца с ценой, освободив время от бессмысленных расспросов других агентств «продается ли еще ваш объект, какая на сегодняшний день цена, и почему так долго продаете и, если продается долгое время, то почему не скидываете цену, и заново идет целый рассказ про нюансы объекта, которые вас могут постигнуть при продаже и прочие ненужные, раздражающие собственников вопросы».

Конечно, выбор за продавцом! И все-таки если вы решились на договор, то должны понимать, что…

Нужно соблюдать правильную последовательность. Сначала – тщательно выбираем риелтора или компанию. Потом заключаем – эксклюзивный договор на продажу, приносим «клятву верности», в обмен на качество услуги!!!

Что из себя может представлять эксклюзивный договор, взвесим все плюсы и минусы данного договора.

Определение эксклюзивного договора

Эксклюзивный договор – это договор преимущественного права работы агентства по продаже либо покупке недвижимости с конкретным клиентом. Договор несет в себе двустороннее обязательство: как со стороны клиента – заказчика, так и со стороны агентства – исполнителя.

Клиент всецело доверяет агентству, а его сотрудники обещают организовать и заниматься вопросом продажи или покупки недвижимости добросовестно, качественно и в срок, с максимальной юридической поддержкой, за определенную гарантированную оплату, т. е. за комиссионное вознаграждение конечного результата.

Агентство будет прилагать все усилия для успешного совершения сделки, т.к. в каждой деятельности предусматривается выгода – получить прибыль.

Важно понимать, что такой договор возможен только с одной компанией, иначе он не эксклюзивный.

Не стоит думать, что эксклюзивный договор – это дорогостоящее удовольствие, и при его заключении с агентством вы теряете деньги от предполагаемой суммы продажи объекта.

При его заключении комиссионное вознаграждение, как правило, находиться в обычных рамках агентства, согласно прейскуранту и юридического анализа работы с конкретным объектом недвижимости.

Продавец ничего не переплачивает, так как деньги платит покупатель, и комиссия всегда ставится сверх продаваемой суммы. Покупатель же, в свою очередь, всегда знает, что за услуги необходимо платить.

Продающий риелтор и уважающий свой труд специалист, всегда работает в основном, на эксклюзивных договорах, так как уверен, что его старания будут вознаграждены.

Условия подписания договора

1. Риелтору или агентству необходимо предоставить всю информацию по продаваемому объекту, то есть показать все правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности и основание приобретения), для того, чтобы установить, сколько собственников и как приобретался объект, данная процедура необходима для первичного анализа продаваемого объекта.

2. Специалист установит всю сложность организации по по продаже объекта, даст юридическую оценку по первичным документам, возможно, выясниться, что необходимо перед ней собрать некоторые документы: справки, согласия сособственников, приказы и свидетельства государственных учреждений и др.

3. Выявить потребности каждого из собственников, максимальное разъяснение технологии продажи и прохождение сделки.

4. Самое главное при заключении эксклюзивного договора определиться по срокам продажи. Срок продажи, как правило, составляет от 3-4 месяцев, реклама начинает работать после 4-ой недели.

Опытный специалист с высокой степенью точности определит и наверняка предложит сравнительный анализ ценообразования соседствующих объектов, а также их потребительский спрос. Срок реализации недвижимости еще зависит от ликвидности месторасположения объекта.

Задача клиента – продавца – продать по максимально возможной цене в разумный срок.

Задача риелтора – исполнителя, как помощника продавца, помочь продать недвижимость, сделать все возможное, чтобы именно цель продажи была достигнута в максимально короткие сроки, не по завышенной цене и также не по заниженной, чтобы клиент остался довольный.

5. Важно лично читать договор – в нем обязательно должны быть указанны конкретные сроки, пункт об автоматическом продлении срока действия, либо пункт, как расторгается договор: путем письменного заявления заказчика или по окончании срока договора без каких-либо заявлений.

Идея заключения возмездного договора на оказание риелторских услуг при продаже объекта недвижимости с продавцом не является новшеством на рынке недвижимости. На Западе вся недвижимость так и продается. Продавец приходит в агентство недвижимости, заключает договор на продажу и спокойно ждет результатов.

Агентство недвижимости выделяет специалиста, который лично отвечает за удачный исход продажи. При этом фирму можно не контролировать, ведь это в их интересах! Понятное дело, что каждый уважающий себя специалист будет усиленно заниматься реальными квартирами (объектами недвижимости).

В случае, когда собственник обращается во все агентства недвижимости города, данные о квартире фиксируются, и все, практически объектом никто не занимается. Агентство будет заниматься таким общим объектом, между делом, усилия работы агентов прямо пропорционально его вознаграждению.

И собственник, продающий свой объект недвижимости, должен понимать, что при выставлении объекта в общую базу собственников, продаст тот риелтор, кто больше скинет с цены продаваемого объекта. То есть клиент-продавец уже в минусе, и собственник получит на руки от продажи намного меньше, чем предполагал получить.

Чем больше конкурентов, тем меньше шансов агенту продать вашу недвижимость. Интереса к такому объекту у риелторов нет. Итог – время идет, квартира или любой другой объект недвижимости не продается, появляется нерешительность, продают «все», а результата никакого.

Поэтому, если продавец, желает продать за нормальную цену и в срок, то идет в агентство недвижимости, и его не пугает сила эксклюзивного договора.

Плюсы

1) Защита продавца от криминала и непрофессионализма

Давая информацию о продаже недвижимости в несколько агентств, продавцы рискуют стать жертвами мошенничества. Возможна утечка информации по вине одного из агентств, которые продают квартиру. Так же нередко под видом покупателей ходят квартирные воры, высматривают и строят свои криминальные планы. В дальнейшем, последствия малоприятные и концы, естественно не найти.

2) Защита экономических и правовых интересов продавца

Профессионализм и опыт сотрудников агентств гарантирует успешное завершение сделки. Непорядочность покупателя, сильное давление на продавца, случайная ошибка, внезапно возникшие осложнения и нюансы могут испортить весь ход сделки.

В агентствах недвижимости прослеживается каждый шаг: от сбора пакета документов на продажу, презентации объекта, фиксация лиц, кто посещает квартиры до заключения договора купли-продажи, составлении договорных отношений между продавцом и покупателем, и до получения денег продавцом, и фактической передачи объекта покупателю. Фирма работает на клиента, и заинтересована в добропорядочной репутации.

3) Реальная оценка квартиры и сравнительный анализ покупательского спроса

Мало ли, сколько продавец хочет за продажу объекта, существует реальная оценка потребительского спроса на рынке недвижимости. Оценку квартиры, вообще, любого другого объекта, невозможно произвести, взглянув на нее или услышав ее описание по телефону.

Для того, чтобы установить «правильную» стоимость квартиры, профессиональный риелтор проделывает большой объем работы по ее оценке, анализу аналогов, изучению рынка, спроса предложения, цен реальных продаж, а не цен предложений в средствах массовых информаций

Многие продавцы считают, что чем больше агентств знает о продаже их недвижимости, тем быстрее она продастся. Ничего подобного. Средства массовой информации и база данных одна для всех агентств. И даже при обращении в одну компанию, скоро о вашем желании продать объект недвижимости будут знать все риелторских агентства региона.

Отличие только в том, что весь входящий поток звонков по рекламе вашего объекта будет сфокусирован на одном специалисте, который может дать полную информацию, знать всю ситуацию по продаже, и общаться с реальными покупателями, уверенно и четко отвечать на все интересующие вопросы покупателя.

Поэтому не надо бегать по всем агентствам города.

4) Экономия времени

Объясняя и сообщая множеству специалистов одну и ту же информацию, в несколько агентств, продавец просто тратит свое драгоценное время. Поручив продажу профессионалу, работающему в надежной компании, можно уменьшить количество рискованных контактов и увеличить шансы продать свою недвижимость на выгодных условиях.

5) Эффективная схема рекламы. Реклама за счет агентства

При заключении эксклюзивного договора, агентство обеспечивает продавца наиболее широкой и эффективной рекламой, охватывает максимальное количество информационных источников, выставляется на всех профессиональных изданиях по недвижимости, в электронных базах данных.

Тем более, что в последнее время, все продающие интернет-сайты работают на платной основе. Продавец экономит не только время, и вместе с тем, освобождает себя от лишних затрат. За продвижение рекламы вашего объекта недвижимости агентство возьмет комиссионное вознаграждение.

Реклама платиться авансом за счет агентства, зная, что эти расходы будут возмещены в качестве комиссионного вознаграждения.

6) Продавец получает возможность продать квартиру по максимально выгодной цене.

Выставляя свой объект недвижимости самостоятельно на продажу в Интернет-ресурсы, или обращаясь в несколько компаний, продавец думает, что будут работать над его продажей все агентства города. Дескать, где-нибудь да помогут, пускай поработают. Увы, скорее всего, эффект будет противоположен желаемому. Напрашивается вопрос: почему?

Во – первых, когда работают все, значит, не работает никто. Агенту, которому не гарантирована оплата, будет заниматься таким объектом лишь для вида, для сравнения с теми объектами, которые необходимо продать по договору. И объект без договора будет проигрышным вариантом при продаже.

Во – вторых, если покупателям выгодна конкуренция, то продавцу она совершенно не на руку.

Когда в рекламе появляется одна и та же квартира, то в результате получается, что продается десять (иногда и намного больше) одинаковых квартир, причем цены на сайтах сильно отличаются друг от друга.

Разумеется, покупатель будет обращать внимание именно на те из них, где цена ниже!!! Причем, продавец даже не подозревает, что цена намного занижена!!!

Кроме того, когда начинается игра в «перегонки» между агентами и в результате покупатель приобретает у того, у кого самая низкая цена.

Продавец, как правило, соглашается с такой суммой, потому что ему надо продать, хоть и в убыток себе.

Причем, на рынке недвижимости, обычно уступает именно продавец, а не посредник из своих комиссионных, так как покупатель за его работу знает, что надо платить.

Вывод: собственникам объектов недвижимости обращаться в разные компании совершенно не выгодно, хотя они этого часто не понимают.

И еще! Такие квартиры автоматически вызывают подозрение у потенциальных покупателей: почему в разных агентствах разная цена, возможно не в порядке с документами, либо она никому не нужна. Таким образом, объект недвижимости заранее становится в невыгодное положение. Подобная ситуация нервирует продавца и заставляет посредников давить на него с целью занижения цены.

Итог – собственник, который продает самостоятельно свой объект недвижимости, идет в сравнении как «ребенок из детского дома – хороший он, жалко его, однако, свои дети, дороже и ближе»!

В случае составления данного договора, покупатель уверен, что история данной квартиры тщательно проверена, и поэтому готов платить за них больше!

Минусы

Минус для продавца недвижимости состоит в том, что он отдает на продажу одной компании и работает только с одним риелтором, дав «клятву верности». Здесь самое главное, выбор агентства – это самое серьезное мероприятие.

Есть риск попасть в руки специалистов, которые не смогут отстоять интересы продавца на рынке, которым лишь бы продать и преднамеренно вводят в заблуждение продавцов и начинают скидывать цену. Более того, слабый риелтор, может все только испортить.

Доверяясь агенту необходимо убедиться, что перед вами высококлассный специалист, работающий в надежной компании.

Итог

Плюсы эксклюзивного договора «перевешивают» минусы.

Рынок недвижимости постоянно меняется, а честный и грамотный специалист по продаже недвижимости, обязательно сообщит об этом продавцу и будет использовать все изменения в пользу и в интересах продавца.

И неудивительно, что квартиры по эксклюзивному договору продаются гораздо быстрее и удачнее, чем обычные варианты – материальная заинтересованность творит чудеса.

Чаще всего, один добросовестный риелтор работает на все 100% лучше, чем несколько агентств вместе взятых. Проверено!!!

Если у вас возникли вопросы или долго не можете продать свою недвижимость – звоните по телефону 8 (4012) 90 20 84, 8 909 79 69 672. Наши специалисты оценят вашу ситуацию и дадут полезные советы.

Помогут вам продать или купить недвижимость быстро, качественно и в срок с высокой степенью юридического сопровождения сделок любой сложности. Ждем вас в нашем офисе: г. Калининград, ул.

генерала Соммера, дом 48

Источник: https://bkn39.ru/articles/exclusive-contract-the-pros-and-cons-when-selling-real-estate/

Как риэлтору заключить эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Преимущества эксклюзивного договора

Бизнес-тренер агентов по недвижимости Александр Санкин утверждает, что собственник, заключивший эксклюзивный договор с агентом, продает объект на 10% дороже, чем работая с несколькими агентами без «эксклюзива». Однако большинство риэлторов не знают, как правильно составить такой договор, и не могут убедить собственника его подписать. Пора преодолеть это препятствие!


I. Что такое эксклюзивный договор и чем он выгоден обеим сторонам
II. Какие пункты обязательно включать в договор
III. Как убедить собственника заключить эксклюзивный договор с риэлтором
IV. Как быстро составить договор по шаблону

Что такое эксклюзивный договор и чем он выгоден обеим сторонам

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости – это договор, составленный между агентством и собственником жилья, который обязывает собственника не обращаться в другое агентство. Он дает эксклюзивное право на продажу объекта конкретной риэлторской фирме и агенту. Он заключается на этапе первой встречи с клиентом, но при этом не является обязательным.

Для риэлтора работа по эксклюзивному договору — это гарантия, что он получит комиссию. Собственнику она выгодна тем, что специалист будет активно рекламировать его недвижимость, так как сам заинтересован в быстрой и дорогой продаже.

Галина Степанченко, гендиректор АН «Мир недвижимости»:
– По нашей статистике, каждый 10-й клиент заключает с нами эксклюзив, и мы его отрабатываем всеми силами и ресурсами.

Если клиент не хочет заключать договор, но просит продать его объект, то мы не вкладываем в это дело много ресурсов и предлагаем этот объект только имеющимся в нашей базе покупателям, которые отказываются от предложенных ранее эксклюзивных объектов.

По словам наших экспертов, чаще всего собственник не заключает эксклюзивный договор на продажу квартиры и при этом обращается сразу в несколько агентств.

Получается, что его объектом занимается одновременно несколько риэлторов. Для самих риэлторов это означает, что можно особо не стараться.

Ведь в любой момент другой агент найдет покупателя и получит комиссию. Тогда время и силы будут потрачены впустую.

Галина Степанченко, гендиректор АН «Мир недвижимости»:
– Работу без эксклюзивного договора можно сравнить с заказом пиццы. Мы часто приводим этот пример своим клиентам, которые сомневаются.

Допустим, ты заказал пиццу в 10 местах и сказал, что заплатишь только тому, кто принесет ее первым. Как думаете, вам кто-нибудь ее принесет? Нет. Так и с квартирами.

Зачем агенту участвовать в гонке, если он не уверен, что получит вознаграждение?

Назад

Как убедить собственника заключить эксклюзивный договор с риэлтором

При первой встрече с клиентом не рекомендуется настаивать, чтобы он выбрал именно вас, а наоборот нужно ему свободу выбора. При этом стоит рассказать собственнику о преимуществах работы с профессионалом.

Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
– Скажите примерно следующее: «Не обязательно подписывать договор именно со мной. Может быть, вы знаете агента, у которого маркетинговый план лучше, или того, кто лучше меня знает местный рынок.

Главное — найдите специалиста, чтобы не рисковать». Научите собственника выбирать агента, и он это оценит. Но пока он не попросил вас стать его агентом, не говорите «я» или «мы». Говорите о хороших риэлторах вообще.

Тогда владелец недвижимости в какой-то момент попросит вас стать его агентом.

Собственники считают, что если их объектами будут заниматься сразу несколько человек, то продажа состоится быстрее, поэтому отказываются от договора. Но, как мы писали выше, на практике все получается наоборот. Чтобы убеждать собственников заключать эксклюзивные договоры, бизнес-тренер Александр Санкин рекомендует риэлторам озвучивать им все риски такого подхода.

Нет ответственного

Если объектом занимаются 5-7 агентов, то никто из них не берет на себя ответственность за его продажу в конкретный срок. Объектом будут заниматься как бы между делом, и продажа может затянуться надолго.

Нет маркетингового плана

А он необходим, если хочется продать объект по максимальной цене. Маркетинговый план – это список инструментов, которые используются для поиска покупателя. В него входит:

Нет обратной связи от потенциальных покупателей

Если бы собственник получал ее после каждого просмотра, то мог бы вносить изменения в предпродажное состояние объекта. Например, повесить на окна жалюзи, если люди отказываются от квартиры, потому что в ней жарко от палящего солнца.

Если эксклюзив заключен, то риэлтор оповещает собственника о каждом возражении. Но если его нет, то риэлтору не выгодно тратить время на общение с ним, не имея гарантии, что именно он продаст объект. Поэтому единственно возможная обратная связь от него в этом случае будет такой: «Моим клиентам понравилось, они думают».

Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
– Почему бы собственнику самому не собирать обратную связь от потенциальных покупателей? Представьте, что он звонит каждому и спрашивает, почему они не стали ее покупать.

Людям будет казаться, что он в отчаянном положении и точно не купят по высокой цене. Он будет выглядеть жалким в их глазах.

А агент при сборе обратной связи в этом случае наоборот покажет свой профессионализм: ему могут в деталях рассказать, что не понравилось на объекте.

Нет защиты при переговорах

Если объект будут одновременно вести несколько агентов, то все они начнут отстаивать интересы своих клиентов-покупателей и просить, например, скинуть цену.

 Предупредите об эьлм собственника и заодно напомните, что он еще и комиссию кому-то из этих агентов заплатит.

А если будет заключен эксклюзивный договор, то агент встанет на позицию собственника и будет защищать его интересы во всех переговорах.

Объект будут рекламировать по разным ценам

Объект будет рекламироваться на одних и тех же площадках по разным ценам, потому что некоторые агенты прибавят свою комиссию.

Кто-то пожадничает и сильно увеличит сумму, которую хочет получить собственник за свой объект.

А кто-то наоборот уменьшит ее ради того, чтобы получить много звонков, а в ходе разговора сказать, что этот объект плохой, и предложить «хороший», с которым работает по эксклюзиву.

Читать по теме
Не ругать конкурентов — это один из способов убедить клиента работать именно с вами! Еще 7 способов убеждения ищите в блоге.

Назад

Какие пункты обязательно включать в договор

  1. Главный пункт, который должен быть в эксклюзивном договоре: клиентне имеет права обратиться в другое агентство. В случае нарушения этот пункт предусматривает денежную компенсацию от клиента.

    Сумма штрафа внушительная — от 30 тысяч рублей и выше, в зависимости от того, сколько ресурсов агент уже потратил на работу с этим объектом.

  2. Чтобы клиент не чувствовал себя ущемленным в правах, нужно включить пункт о возможности расторгнуть договор.

Александр Санкин, тренер агентов-миллионеров:
– Вы должны указать в договоре, что если с вашей стороны не будет выполняться план или действий будет меньше, чем обговаривалось, то клиент сможет уведомить вас о желании расторгнуть договор в письменном виде, и через 2 недели он будет растогнут. То есть вы показываете собственнику, при каких обстоятельствах он может выйти из этого договора. Тогда он будет спокоен.

  1. Александр Санкин на своих тренингах советует агентам обозначить в договоре, что входит в их обязанности вплоть до деталей. Например, качественная фотосъемка объекта, продвижение видеоролика в и на , поквартирный обход соседей, публикация рекламного объявления на 120 сайтах и досках объявлений и т.д. И самое главное — риэлтор обязан отчитываться о проделанной работе каждую неделю. Отсутствие отчетов может даже стать причиной расторжения договора.

Галина Степанченко, гендиректор АН «Мир недвижимости»:
– Наша работа выражается в отчетности: ежедневной и еженедельной. Мы пишем собственнику, сколько сделано звонков, показов и т.д. Если это не выполняется, то клиент вправе расторгнуть договор. Все позиции, по которым мы должны отчитываться, прописываются отдельно в дополнительных условиях.

Допусловия прописываются в 4-х приложениях к эксклюзивному договору:

  • форма акта принятия услуг,
  • план продвижения объекта,
  • форма еженедельного отчета исполнителя о проделанных действиях,
  • список потенциальных покупателей, просмотревших объект.

Ниже мы предлагаем шаблон договора, в который нам предоставила гендиректор АН «Мир недвижимости» Галина Степанченко. В него можно внести любой свой пункт, а также скорректировать имеющиеся. Например, вы сами можете установить сроки продажи, размер компенсации в случае нарушения и т.д.

Скачать шаблон

Назад

Как быстро составить договор по шаблону

Вы можете прямо сейчас сохранить этот шаблон в свою CRM-систему, чтобы автоматизировать заполнение договора. В современные CRM-системы встроен конструктор документов, который на основе заданного шаблона генерирует документы, подставляя в них данные о клиенте и сделке: имя, сумму платежа, реквизиты и др.

Вот как это происходит в CRM для недвижимости SalesapCRM. Для каждого клиента заводится карточка со всеми его данными. Из списка шаблонов риэлтор выбирает эксклюзивный договор, и все необходимые данные собственника автоматически подтягиваются в текст — документ готов! Во-первых, это быстро, а во-вторых, исключается риск в спешке допустить ошибку.

Так в SalesapCRM создается эксклюзивный договор прямо в карточке клиента

Мы рассказали обэксклюзивном договоре с покупателем объекта недвижимости и надеемся, что теперь вам будет проще убедить собственника работать только с вами. А CRM-система SalesapCRM поможет вам быстро составить нужный договор.

Назад

Елена Зайцева

В S2 есть:

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками,
  • checkбесплатный тестовый период 7 дней.

crm для риэлтора советы шаблоны

Источник: https://salesap.ru/blog/eksklyuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti/

Эксклюзивный договор на продажу недвижимости – что это такое, как оформляется

Преимущества эксклюзивного договора

При продаже жилья гражданин ищет самый подходящий вариант, чтобы в кратчайшие сроки осуществить сделку. Перед тем как заняться продажей квартиры её владелец решает будет ли он самостоятельно заниматься процедурой или же через агентство.

Если гражданину нужно как можно быстрее осуществить сделку, то лучше всего совместить: заниматься как лично, так и дать задание своему агенту по недвижимости.

Заключая договор с агентством, гражданин будет подписывать эксклюзивный договор.

Что это такое? На каких условия подписывают договора и что необходимо знать перед его заключением, а также какие преимущества и недостатки рассмотрим далее.

Что такое эксклюзивный договор на продажу недвижимости

Эксклюзивный договор – это документ, который предоставляет преимущественное право агентству при реализации недвижимости или при покупке квартиры. Договор заключается между клиентом, который продаёт квартиру и агентством, и имеет двусторонние обязательства. Что это значит? Клиент – это заказчик, а исполнителем является агентство.

Как правило, клиент доверяет агентству и даёт обязанность по подбору потенциального покупателя и организации предстоящей сделки.

Агентство, в свою очередь, обязуется выполнять свою работу с учётом всех пожеланий заказчика, гарантирует оплату и выполнение работы качественно и в срок. Агентство за свои услуги берёт денежное вознаграждение, которое ранее обговаривается с заказчиком.

Особенностью эксклюзивного договора является то, что он заключается только с одной организацией. Стоимость данного договора не отличается от комиссий агента по недвижимости (риелтора), поэтому большинство лиц заблуждаются думая, что это дорогостоящая процедура.

Продавец ничего не платит в данном случае, потому что услуги агентства будет оплачивать покупатель недвижимости. Комиссия не входит в стоимость квартиры, она насчитывается отдельно.

Как показывает практика, большинство риелторов работают именно с заключением эксклюзивных договоров.

Условия подписания эксклюзивного договора

Каждый договор имеет ряд своих условий, которые обязательно должны быть придержаны сторонами, которые его подписывают. В данном случае такими условиями являются:

  • риелтор должен предоставить информацию по объекту, который будет продаваться;
  • заказчик показывает и передаёт на проверку риелтору документы, которые подтверждают право собственности на недвижимость;
  • риелтор устанавливает сложность продажи и уже исходя из этого озвучивает стоимость своих услуг;
  • риелтор даёт юридическую оценку недвижимости и выясняет, какой пакет документов необходимо будет подготовить для процедуры продажи квартиры;
  • установить какие пожелания и требования заказчика;
  • стороны определяют  в какие сроки должна быть продана недвижимость.

Сроки договора

Стороны должны дойти до общего мнения касательно сроков выполнения работы. В среднем при заключении эксклюзивного договора указывают, что сделка должна состоять в течение 3-4 месяцев.

Как показывает практика, реклама и объявления начинают действовать и приводить клиентов течение первого месяца после её выставления. Опытный риелтор знает, как правильно преподнести объект и на какого потребителя ориентироваться.

Он оценивает спрос и предложения и исходя из этого занимается самой продажей квартиры.

Схема заключения договора между заказчиком и исполнителем

  1. Проводиться предварительная консультация по стоимости объекта, его оценке и какие финансовые расходы понесёт заказчик при продаже недвижимости. Исполнитель также даёт советы и определяет следующие действия. Специалист должен объяснить и рассказать, как будет происходить данная сделка.

  2. Заказчик и исполнитель договариваются и обсуждают, на каких условиях будет заключён эксклюзивный договор. Делают его предварительный экземпляр.

  3. Если же есть сомнения, то заключение откладывается до принятия решения, если стороны приходят к общему согласию, то стороны подписывают  эксклюзивный договор и открывается процедура продажи квартиры.

Гарантии и выгода для продавца квартиры

Какие же преимущества продажи квартиры через агентство?

  1. Защита прав и интересов продавца от мошеннических смех. Когда продавец квартиры занимается её продажей самостоятельно, он рискует попасть на недоброжелателей. В случае если гражданин обращается в агентство они дают определённые гарантии и проверяют покупателей на юридическую чистоту и платёжеспособность. К тому же опытный риелтор всегда отличает мошенников.
  2. Защита финансов заказчика. Агентства гарантируют, что сделка будет проведена максимально профессионально и в кратчайшие сроки без каких-либо непредвиденных ситуаций или последствий. Агенты прослеживают каждый этап сделки и в случае, если какие-то неточности или осложнения намечаются – они сразу их решают или прекращают сотрудничество с потенциальным покупателем. Агентства не заинтересованы в разрыве сделок с заказчиком.
  3. Оценочная стоимость квартиры. Риелтор проводит оценку жилья и устанавливает её стоимость, затем он сравнивает с рынком и находит потенциальные каналы сбыта.
  4. Экономия времени. Большинство продавцов недвижимости обращаются к специалистам для того, чтобы сэкономить своё время при проведении данной процедуры и при проверке потенциальных покупателей, а также при подготовке документов. Агентства полностью ведут дело, занимаются всеми этапами процедуры переоформления права собственности на квартиру.
  5. Реклама. Риелтор обеспечивает продавца рекламой и размещает объявления так, чтобы охватить как можно шире аудиторию, чтобы быстрее найти покупателя. К тому же агентства выставляют объявления на сайтах о недвижимости, на различных электронных базах за свой счёт. Продавец также экономит время и на мониторинг сайтов, изданий, где можно было бы выставить квартиру, которую он желает продать.

Выгоды от эксклюзивного договора продавцу

Заказчик, как правило, продаёт квартиру по самой выгодной для него цене. С чем это связано?

Во-первых, с тем, что агентство занимается продажей квартиры, контролирует статистику просмотров, продвигает его.

Во-вторых, выставляя недвижимость в интернет-сети продавец думает, что квартира будет продаваться сама по себе или его продажей займутся сразу несколько компаний. На самом деле этот процесс работает не так. Агенту, которому не платят и нет с ним договора, невыгодно вести дело.

А также стоит отметить, что конкуренция совершенно невыгодна для продавцов недвижимости.

Какие недостатки заключения договора

Основными минусами являются:

  • при заключении эксклюзивного договора продавец обязуется иметь контракт только с этим агентством;
  • есть риск попасть на плохих специалистов или которые будут некомпетентны или же не заинтересованы в продаже;

Привилегии и выгоды договора для агентства

Риелтор имеет множество преимуществ в заключении эксклюзивных договоров. Прежде всего это его заработок. Риелторы будут всячески уговаривать и аргументировать почему подписание эксклюзивного договора является очень выгодной сделкой.

Риелтор получает вознаграждение за проданную квартиру. В среднем их заработок составляет 5-6% от оценочной стоимости. Заниматься продажей лично продавец не сможет, поскольку оригиналы документов будут находиться в агентстве. Для них это выгодно, поскольку у риелтора полная свобода действий по отношению к продаже.

Какие риски

Для того чтобы понимать, стоит ли заключать эксклюзивный договор продавца с агентством по недвижимости, стоит учесть риски, которые могут возникнуть при продаже недвижимости с посредником.

В договоре это, конечно же, будет учтено. Любые риски прописываются отдельной главой или подпунктом для того, чтобы потом заказчик не смог высунуть претензии или подать в суд. Несмотря на то что агентство даёт гарантии как юридического, так и экономического характера, стоит учитывать следующее:

  • могут встретиться мошенники;
  • недобросовестное исполнения условий договора – очень важно, чтобы исполнитель, то есть агент, качественно делал свою работу. Поэтому советуем обращаться только к проверенным специалистам.
  • Продажа по низкой цене;
  • Потеря покупателя из-за халатности риелтора;
  • Большой круг лиц имеет доступ к вашей конфиденциальной информации.

Как разорвать договор с агентством

Если заказчик выявил желание разорвать договор, он имеет право это сделать на условиях, которые расписаны в самом договоре в разделе «Разрыв договора». Стоит отметить, что для самого заказчика – это совершенно невыгодно, поскольку ему придётся выплатить все штрафы и санкции, что предусмотрены в договоре, а также оплачивать стоимость работы агентства.

Источник: https://estatelegal.ru/vybor-nedvizhimosti/agentstva-nedvizhimosti/eksklyuzivnyj-dogovor-na-prodazhu-nedvizhimosti-chto-eto-takoe-i-v-chem-ego-preimushhestva/

Навіщо Ексклюзивний Договір при продажу нерухомості для продавця і ріелтора

Преимущества эксклюзивного договора

Кожен, хто хоч раз стикався з завданням продажу нерухомості, розуміє, як важливо знайти досвідченого ріелтора, який буде прагнути не просто вигідно продати об’єкт, а й захистити інтереси власника.

Для цієї мети ідеально підходить ексклюзивний договір — взаємовигідна угода, що забезпечує зручні умови і продавцеві, і ріелтору. Саме така форма співпраці дозволяє спеціалісту по нерухомості створити високий попит на реалізований об’єкт.

Як це відбувається? Чому досвідчені агенти орієнтовані саме на ексклюзивний договір? Давайте розглянемо, які переваги роблять ексклюзив оптимальним рішенням як для ріелторів, так і для власників, і ринку в цілому.

Переваги ексклюзивного договору для продавця

  1. Всебічна реклама продаваного об’єкта. Доручаючи роботу з продажу об’єкта одному ріелтору, власник може бути впевнений в тому, що посередник проведе масштабну роботу по просуванню нерухомості. Як тільки укладається такий договір, об’єкт власника розміщується на всіх сайтах по нерухомості і дошках оголошень, потрапляє в спеціалізовану базу нерухомості.

    Крім того, в разі укладення ексклюзивного договору ріелтор задіє всі доступні способи реклами: оголошення в закритих ріелторських групах і чатах, соціальні мережі як інструмент продажу нерухомості, розтяжки, банери і т.д.

  2. Широкі можливості реалізації нерухомості.

    Ексклюзивний договір дає можливість реалізувати об’єкт не тільки з допомогою оголошень, але і через систему партнерських продажів (СПП). Якщо ріелтор впевнений в отриманні винагороди, він може задіяти СПП, запропонувавши частину комісійних агенту покупця.

  3. Правильно сформована стартова ціна.

    Щоб задати адекватну ціну, ріелтор повинен провести ретельний аналіз ринку та поточних пропозицій. Без ексклюзиву агент може проаналізувати кілька умовно схожих пропозицій і або задати наднизьку ціну, щоб залучити покупця, або середню без урахування особливостей об’єкта, його плюсів і мінусів.

  4. Обмежені терміни реалізації.

    Зазвичай ексклюзив передбачає обмеження термінами, і у ріелтора є стимул закрити операцію в позначений договором час, причому за вигідною для клієнта ціною. За погодженням з власником, агент може використовувати метод швидкісних продажів – Аукціонний метод продажу нерухомості.

    Без ексклюзиву ріелтор не завжди приділяє кожному об’єкту достатньо часу, він не настільки зацікавлений у продажу і часто згоден задовольнятися випадковими переглядами.

  5. Взаємовигідне співробітництво.

    Коли власник передає замовлення декільком ріелторам, він змушує їх конкурувати, і або деякі агенти йдуть на обмеження інтересів продавця (наприклад, невиправдано знижують ціну), або посередники не особливо зацікавлені в продажу. Ексклюзив означає, що продавець і його агент стають союзниками, і ріелтор прагне захистити інтереси свого партнера.

  6. Безпека.

    За ексклюзивом працюють професіонали, які дорожать своєю репутацією. Такий експерт з нерухомості просто не може дозволити собі халатно поставитися до своєї роботи. В інтересах самого ріелтора переконатися в надійності агентів покупця і самих потенційних покупців.

    Крім того, досвідчені ріелтори співпрацюють з компетентними юристами, здатними дати консультацію або надати свої послуги в тих випадках, коли це необхідно.

  7. Економія часу. Всі дзвінки, переговори, зустрічі та покази буде проводити ріелтор. Власнику не потрібно витрачати свій час на телефонні розмови і покази, велика частина з яких все одно не веде до угоди.

    Якщо продавець не проживає на території реалізованого об’єкта, то він може вручити агенту ключі і забути про приміщення, поки не знадобиться його підпис для закриття угоди.

  8. Мінімум клопоту. Агент, який працює за ексклюзивом, займається і передпродажною підготовкою.

    Хоум-стейджінг можна здійснити за рахунок спеціальних фірм, клінінгових компаній або своїми силами, і, як правило, ріелтор краще знає, на що потрібно звернути увагу при прибиранні, перестановці меблів, переплануванні або ремонті приміщення. Хороший агент з нерухомості знає, як показати об’єкт в найвигіднішому світлі.

    При організації показів ріелтор буде відповідати на складні питання, оскільки він, по-перше, має досвід роботи з запереченнями, а по-друге, знає продаваний об’єкт з усіх боків.

  9. Звітність. Ріелтор зобов’язаний надавати власнику звіти про кожен етап виконаної роботи, на підставі яких продавець може оцінювати, наскільки успішна обрана агентом стратегія.
  10. Привабливість рекламного оголошення для потенційних покупців. По-перше, ексклюзив зобов’язує агента створити і розмістити інформативне оголошення з продаючим текстом, супроводжуване реальними фото і, можливо, відео та 3D-презентацією. По-друге, при роботі в такому форматі не буде насторожуючого покупців шквалу оголошень з одним і тим же об’єктом, але різними цінами, з різними умовами і навіть описами, що буває, коли з об’єктом працює кілька агентів, що орієнтуються на кількість, а не на якість.

Переваги ексклюзивного договору для ріелтора

Надання ріелторських послуг за ексклюзивним договором вигідно не тільки власнику, але і самому агенту.

  1. Немає конкуренції з колегами, а значить, роботу з об’єктом можна провести повноцінно, продумано і планомірно.
  2. Є доступ до всіх документів по об’єкту. Відповідно, угода не зірветься в останній момент через те, що власник приховав якусь неважливу на його думку, але значиму з точки зору закону інформацію.
  3. Стабільність. Така форма співпраці гарантує отримання винагороди. Матеріальний стимул, хоча і не є самоціллю ріелторської діяльності, все ж залишається дуже важливим.
  4. Можливість планування. Ефективний тайм-менеджмент при віддаленій роботі вкрай важливий, а з ексклюзивом, по-перше, є точні терміни, в які потрібно вкластися, а по-друге, є свобода в роботі з об’єктом. Ріелтор може бути впевнений, що коли він приведе потенційних покупців на показ, він не виявить там інших агентів і їх клієнтів. Тобто, надаючи послуги з ексклюзиву, ріелтор може чітко розпланувати всі дії по роботі з об’єктом.
  5. Окупність витрат. Всі зусилля, що вкладаються в просування об’єкта, окупаються. Винагорода покриває витрати на рекламу, телефонні переговори та інші витрати.
  6. Хороші відгуки. Оскільки ексклюзив вигідний власнику і захищає його інтереси, як правило, угода закривається к повному задоволенню власника нерухомості. А значить, він охоче ділиться рекомендаціями зі своїми знайомими, залишає позитивні відгуки в соціальних мережах, на форумах, тематичних майданчиках в мережі і т.д.
  7. Нетворкінг. Робота за ексклюзивним договором сприяє зростанню довіри між ріелтором і його клієнтами і створює основу для довгострокового співробітництва.
  8. Можливість проконтролювати якість передпродажної підготовки. Якщо власник не живе на території об’єкту, що продається, то підготовка цілком лягає на плечі ріелтора. Провівши відповідну роботу, фахівець з нерухомості може бути впевнений в тому, що в результаті об’єкт буде представлений в кращому світлі.
  9. Відносна незалежність від продавця. Іноді власник, проводячи переговори або беручи участь у показах, може негативно вплинути на процес взаємодії з потенційним покупцем. Адже власники нерухомості, як правило, не мають професійної підготовки і не завжди здатні стримувати емоції, якщо хтось критикує їх об’єкт. Працюючи по ексклюзиву, ріелтор може частково обмежити продавця у взаємодії з потенційними клієнтами заради досягнення вигідного для всіх сторін результату.
  10. Довіра з боку інших агентів. Працюючи по ексклюзиву, ріелтор позиціонує себе як досвідченого і відповідального фахівця, оскільки така форма співпраці під силу тільки впевненому в собі експерту з нерухомості.

Робота за ексклюзивним договором вимагає по-справжньому професійного підходу, оскільки щоб ефективно закрити операцію, ріелтор повинен не просто розмістити оголошення про продаж, а провести глибоку, масштабну роботу.

Які обов’язки ріелтора, який уклав ексклюзивний договір з власником?

  • Оцінка нерухомості: ріелтор проводить порівняльний аналіз по аналогічних об’єктах, з’ясовуючи середню вартість і кількість проданих за пропонованою ціною об’єктів. Таке вивчення ринку допомагає створити правильну стартову ціну, яка привабить потенційних покупців.
  • Створення плану роботи.

    Ріелторська діяльність передбачає складання чіткого плану: як агент буде просувати об’єкт, які канали і методи найкраще використовувати, враховуючи особливості об’єкта (тип нерухомості, ціновий сегмент, технічні характеристики, умови продажу і т.д.). Також агент може передбачити проведення днів відкритих дверей (ДВДів), аукціону.

  • Важливим етапом роботи ріелтора є передпродажна підготовка. Об’єкт повинен бути повністю готовий до показів. Важливо представити приміщення так, щоб потенційні покупці зуміли оцінити всі його переваги.

    Хоум-стейджінг, що включає в себе прибирання, перестановку меблів, іноді — косметичний ремонт і перепланування, допоможе зробити приміщення чистим, зручним і приємним для відвідувачів.

  • Підготовка документів. Спеціаліст з нерухомості зобов’язаний подбати про готовність всіх документів, а також про завчасне вирішенні складних, спірних питань, якщо вони є.

    Крім того, агент заздалегідь розрахує всі витрати, які виникають в ході процесу продажу: послуги нотаріуса, рекламний бюджет, податкові виплати і т.д.

  • Ефективне рекламне просування об’єкта.

    Щоб оголошення про продаж виділялося на тлі інших пропозицій, ріелтор повинен подбати про те, щоб воно містило максимум корисної для покупця інформації, реальні фотоматеріали, в деяких випадках — відеопрезентацію, яка дозволяє оцінити екстер’єр та інтер’єр заміського будинку або комерційного приміщення.

    Оголошення повинні розміщуватися там, де їх побачить цільова аудиторія: спеціалізовані інтернет-портали нерухомості, агрегатори і дошки оголошень, форуми, групи і чати в соціальних мережах. Крім того, інформація про об’єкт повинна поширюватися серед знайомих ріелторів.

    Адже основне завдання ріелтора — створення попиту, що дозволяє вигідно реалізувати нерухомість, задовольнивши запити клієнта.

  • Проведення переговорів і показів. Спеціаліст з нерухомості бере на себе всю роботу з потенційними покупцями і їх агентами. Телефонні переговори, ділові зустрічі, покази об’єкта проводяться ріелтором, часто без участі власника взагалі.

  • Складання звітів: ріелтор повинен інформувати клієнта про те, як йде робота по просуванню об’єкта, чи є відгуки і зустрічні пропозиції, що передбачається зробити для того, щоб охопити ще більшу аудиторію.
  • Своєчасна корекція ціни.

    Якщо очікування попиту не виправдалися, що особливо актуально для комерційної та заміської нерухомості, де складно провести порівняльний аналіз і спрогнозувати попит, ціна повинна бути змінена, щоб підвищити привабливість об’єкта. Зміна ціни заздалегідь погоджується з власником і проводиться тільки з його схвалення. Як правило, така можливість вказується в умовах договору.

Таким чином, всебічна робота над продажем об’єкта і, як підсумок, закриття угоди до повного задоволення клієнта доступні лише тому фахівцю, який активно використовує всі можливості, пропоновані сучасним ринком. Це складна і відповідальна робота, яка приносить користь не тільки самому ріелтору і його клієнту, а й третім особам.

Плюси ексклюзивного договору для інших учасників ринкових відносин

  1. Покупці можуть бути впевнені, що ріелтор, який працює за ексклюзивним договором, заздалегідь подбає про готовність документів і перевірить юридичну чистоту нерухомості.
  2. Агенти покупців можуть розраховувати на винагороду, якщо посередник продавця працює по СПП, а значить, всі учасники угоди отримують вигідні умови.

  3. Така форма співпраці позитивно позначається на іміджі ріелторів в цілому, оскільки гарантує безпеку учасників з точки зору закону.
  4. Робота на підставі ексклюзивного договору дозволяє зробити відносини на ринку нерухомості довірчими, організованими і взаємовигідними.

  5. Робота по ексклюзиву сприяє розвитку ділової активності на ринку нерухомості. Інші ріелтори охочіше йдуть на контакт з агентом, які працюють за ексклюзивом, так як бачать, що перед ними професіонал, якому можна довіряти.

    Клієнти, яким були надані послуги за таким договором, готові рекомендувати ріелтора своїм знайомим, а ті, в свою чергу, готові укладати угоду такого типу і співпрацювати на його підставі.

Ріелторський бізнес, заснований на взаємовигідній співпраці, підвищує якість відносин всіх його учасників.

Кожному професіоналу під силу зробити сферу купівлі-продажу нерухомості більш організованою, стабільною і процвітаючою. Для цього достатньо ефективно працювати, укладаючи з клієнтами ексклюзивний договір.

Матеріал підготовлений: HR-портал АН “SOFIA PLUS”.

Источник: https://hr.sofiaplus.ua/25-preimushhestv-eksklyuzivnogo-dogovora-pri-prodazhe-nedvizhimosti-ukr/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.