Как проверить застройщика

Содержание

Как не стать обманутым дольщиком

Как проверить застройщика

Делимся простыми способами проверки, которые помогут выбрать надежного застройщика

Nikolay Gyngazov / Russian Look

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках.

Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков.

Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга.

Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание.

Скорее всего, у него возникли проблемы.

Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии.

Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов.

Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек.

Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании.

Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера.

Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий.

Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании.

Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий».

Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом.

Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании.

Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика.

Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы.

Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации.

Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать.

Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером.

Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов.

Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство.

Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс.

При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено.

Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия.

Такие уловки противоречат законодательству.

10 советов: как выбрать квартиру в новостройке

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b5f6eb79a7947f5e54db77a

Проверяем новостройку – пошаговая инструкция

Как проверить застройщика

Несмотря на то, что власти прилагают много усилий, чтобы сократить число обманутых дольщиков, сегодня, по мнению Марата Оганесяна, старшего вице-президента банка «Российский капитал», в России насчитывается 100 тысяч таких людей. Novostroy-M.ru подготовил пошаговую инструкцию, с помощью которой вы можете самостоятельно проверить застройщика и понять, есть ли риск стать обманутым дольщиком.

В прошлом году в России стали банкротами 2700 компаний, в нынешнем уже 170, причем 5 из них строили новостройки в Москве и Подмосковье.

И как отметила генеральный директор ORDO Group Ольга Тараканова, большинство из обанкротившихся компаний не были новичками на рынке недвижимости: их опыт работы составлял 7 и более лет.

Самое громкое банкротство, прогремевшее на всю страну – это, конечно, печальная история компании «Су-155». Редакция Novostroy-M.ru вместе с юристом встречалась с обманутыми покупателями, которые рассказали свои истории.  

К сожалению, кризис обострил конкуренцию на рынке недвижимости Московского региона.

Как подчеркивал заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на VII семинаре «Диалог с инвестором», лишь 5% строительных компаний сознательно обманным путем собирают деньги якобы на стройки и исчезают с ними потом.

«Остальные застройщики не могут довести стройку до конца из-за неверно выстроенного бизнеса, из-за ошибок в планировании и непродуманных бизнес-стратегий. И это еще одна причина, по которой в отрасли должны остаться только профессионалы», – подчеркнул тогда чиновник.

По данным генпрокуратуры РФ в I квартале 2016 года в России было совершено 254 преступления в сфере долевого строительства, возбуждено 124 уголовных дела. Очевидно, что нарушения прав дольщиков продолжают носить массовый характер

Novostroy-M.ru уже писал, как действовать покупателю квартиры, если застройщик признан банкротом, а стройка заморожена. Сегодня наш Тайный покупатель предлагает подробную инструкцию, которая поможем вам самостоятельно оценить, безопасно ли покупать квартиру в понравившейся новостройке.

1.  Смотрим разрешительную документацию

Начинаем проверку стройки с разрешительной документации. Минимум, который должен присутствовать на именном сайте новостройки и/или на сайте застройщика (а также брокеров, если в продажах задействованы агентства недвижимости), это проектная декларация и разрешение на строительство.

Если же там дополнительно присутствуют техусловия на коммуникации, образец ДДУ – это лишь подтверждает, что застройщику нечего скрывать, а с юридической точки зрения стройка абсолютно чиста.

Полный список материалов, которые надо попросить показать в офисе застройщика, читайте в статье юриста девелоперской компании «Сити-XXI век» Василия Шарапова «Если застройщик не предъявляет документы, это плохой знак».

2.  ДДУ vs ЖСК

Сегодня в Московском регионе практически все застройщики продают жилье по договору долевого участия. Лишь 7% продолжают работать по ЖСК.

К сожалению, ДДУ, несмотря на то, что является наиболее безопасной формой покупки квартиры в новостройке, от недо- и долгостроя не защищает.

Именно поэтому власти постоянно предпринимают попытки модернизации 214-ФЗ, чтобы защитить дольщиков как можно лучше.

Однако, если застройщик предлагает вам договор ЖСК, знайте, что он не регистрируется в регпалате, а значит, не защищает от двойных продаж; договор ЖСК позволяет застройщику переносить сроки сдачи ЖК, ведь по сути договор ЖСК – это люди, добровольно собравшиеся в кооператив и решившие сами себе построить дом.

Соответственно, если такой кооператив нанял неграмотного или недобросовестного генподрядчика, нести ответственность будет сам кооператив. Подробнее обо всех рисках договора ЖСК читайте в авторской статье юриста юридической фирмы Via lege Дениса Артемова «Как снизить риски при покупке квартиры по схеме ЖСК».

3.  Застройщик vs девелопер

Зачастую застройщик создается под проект. Так, иногда в документах застройщиком может выступать завод, на месте которого и возводится новостройка. Создание некоего ООО под проект – распространенная практика.

Девелоперы утверждают, что им удобно создавать отдельное юридическое лицо под стройку, т.к.

это облегчает ведение налогообложения, финансовые потоки разделены, нет путаницы, ведь у крупных девелоперов одновременно в реализации может находиться несколько строек.

Однако путаются покупатели, когда видят, что продает квартиры известная компания, а договор заключается с новичком, который мало того, что специально создан под стройку, но и в учредителях фигурирует компания с непроизносимым названием, зарегистрированная на Кипре или в какой-то другой оффшорной зоне.

Конечно, это не может не настораживать. И должно настораживать. Одно дело, когда 100% акций созданного юридического лица принадлежат девелоперу, и совсем другое – когда следы учредителя теряются в оффшоре, там же останутся и деньги дольщиков, если стройка встанет.

Простой пример. В расследовании о ЖК «ЗилАрт» Тайный покупатель писал: «Согласно проектной декларации, застройщиком домов первой очереди ЖК Zilart является ООО «ЛСР. Объект-М». Этот застройщик создан под проект, но 100% акций компании принадлежит «ЛСР.

Недвижимость-М», которая в свою очередь входит в «Группу ЛСР», т.е. юридическое родство всех структур налицо. Более того, «Группа ЛСР» размещает свои акции на Лондонской Фондовой Бирже, что свидетельствует о том, что с отчетностью там более чем прозрачно».

Под какой бы красивой вывеской не продается новостройка, какой бы надежный девелопер ее не презентует, покупатель должен знать, что заключает договор с застройщиком, указанным в ДДУ.

Отвечает перед покупателем только застройщик, а не (неаффилированный) девелопер или агентство недвижимости.

Если этот застройщик создан «для галочки», то у дольщика есть риск остаться и без денег, и без квартиры

Если же застройщик создан девелопером «для галочки» и по документам их юридическое родство неочевидно, то при возникновении проблем на стройке, дольщики рискуют остаться и без квартир, и без денег – спрашивать ведь не с кого.

«Когда девелоперская структура банкротит аффилированное ООО, вопрос остается открытым, а к ответственности привлекать бывает некого, особенно, если ООО было неаффилировано с основной компанией», – объяснял Даромир Обуханич, первый заместитель генерального директора ГК «МИЦ», в статье «Поправки в 214-ФЗ: шаг к безопасному рынку новостроек или угроза для девелоперов».

4.  Список добросовестных застройщиков

Каждый квартал Москомстройинвест обновляет у себя на сайте список надежных застройщиков Москвы. Вы можете написать название строительной компании в поле «Поиск» и увидеть результат. В списке фигурируют лишь те застройщики, которые работают в рамках 214-ФЗ.

Однако, как предупреждает председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев, необходимо обращать внимание и на адрес объекта, потому что бывали случаи, когда по одному адресу застройщик работал в рамках закона, а по другому не сдавал отчетность.

«Поэтому при покупке квартиры рекомендуем гражданам убедиться, что не только застройщик, но и сам дом есть в перечне», – подчеркивает чиновник. Есть на сайте Москомстройинвеста и список застройщиков-банкротов.

5.  Статус земельного участка

В проектной декларации важно не только установить родство застройщика с девелопером, но и проверить статус земельного участка, чтобы убедиться, что застройщик действительно имеет право возводить на купленной или арендованной земле многоквартирный дом.

Статус очень легко проверить на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Необходимо лишь ввести адрес или кадастровый номер участка, и на публичной кадастровой карте будет виден сам участок и его статус.

6.  Страхование ответственности застройщика

С 1 января 2014 года введено обязательное страхование ответственности застройщиков (с 1 января 2017 года страхование заменит компенсационный фонд). В проектной декларации, а также в ДДУ должен быть указан страховщик, который страхует стройку ЖК.

Однако мало кто из покупателей знает, что лишь аккредитованный Центробанком страховщик имеет право работать на рынке недвижимости и страховать стройку. На сайте Центрального банка есть список этих страховщиков. Он тоже периодически обновляется: так, еще недавно вы нем фигурировало 19 компаний, а сегодня уже 15.

Обязательно сверьтесь со списком, уточните, входит ли в него страховщик, указанный в вашем ДДУ.

7.  Оплата квартиры по ДДУ

К сожалению, частым нарушением договора долевого участия является порядок привлечения денег застройщиками. Несмотря на то, что в ДДУ может быть написано, что внести оплату за квартиру дольщик должен в течение 3-5 дней с момента возврата договора с регистрации, застройщики любят обходить этот пункт.

«Самое частое нарушение закона – это привлечение денег дольщика до регистрации ДДУ. 880 млн рублей – таков объем штрафов, выписанных застройщикам за это нарушение в 2015 году»

председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев

Еще на этапе подбора квартиры уточните у менеджера продаж, в каком порядке вы должны оплатить квартиру. Если вам скажут, что первый взнос вы должны заплатить после подписания ДДУ и наличными деньгами – это прямое нарушение закона.

Покупатель может внести деньги на аккредитив застройщика, но получить доступ к ним компания может лишь после возврата ДДУ с регистрации. Оплатить квартиру наличными можно, но только имея на руках зарегистрированный ДДУ. Однако аккредитив сегодня – это наиболее безопасный путь ведения расчетов с застройщиком.

Чек покупатель может потерять, но банк (как участник сделки) всегда предоставит подтверждение транзакции.

8.  ПДКП и договор бронирования

Как правило, сегодня большинство застройщиков бесплатно предоставляют услугу устной брони квартиры сроком до 3-х суток. Однако забронировать квартиру можно и дольше, но за это уже придется заплатить.

Зачастую эти деньги идут в зачет стоимости жилья, если в дальнейшем покупатель не передумал заключать сделку. Перед ДДУ застройщик может предложить покупателю заключить договор бронирования, однако, если застройщик предлагает вам устно договориться о брони и внести деньги – это повод насторожиться.

Все договоренности, подразумевающие финансирование, должны быть зафиксированы между сторонами документально.

Также некоторые застройщики сегодня предлагают заключить предварительный договор долевого участия, аргументируя это тем, что этот договор – документ о намерениях сторон.

Однако, вам надо знать, что ПДКП – не регистрируется в отличие от ДДУ, а значит, не защищает от двойных продаж.

Особенно опасно заключать такой договор на этапе котлована, даже если под видом ПДКП застройщик предлагает вам внести задаток – поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.

ПДКП можно подписать только, когда дом уже построен, но проходит процедуру приемки госкомиссией – в этом случае уже можно не опасаться долгостроя.

Подробнее о ПДКП читайте в статье руководителя юридического департамента компании «Газпромбанк-Инвест» Александра Кириловичева «Безопасное использование предварительного договора купли-продажи» и в статье начальника правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергея Крахина «Риски предварительного договора купли-продажи»

Дата публикации 09 августа 2016

Источник: https://www.Novostroy-m.ru/statyi/proveryaem_novostroyku__poshagovaya

Как проверить застройщика перед покупкой квартиры

Как проверить застройщика

Рассказываем на какие бумаги обратить внимание и где искать подвох

Вы долго копили, много работали и накопили достаточно денег, чтобы купить квартиру. Ищите ту самую квартиру мечты, находите ее и общаетесь с представителями строительной компании. У вас возникают сомнения, но вы их игнорируете и подписываете договор. Через три года все деньги ушли в трубу, а строительная компания отмывала денег и закрылась.

Рассказываем какие документы проверить у застройщика, чтобы не попасть на фирму-однодневку:

Сначала стоит изучить сайт застройщика. Там надо поискать следующие документы:

— Устав

Устав строительной компании

— Свидетельство о регистрации

Свидетельство о регистрации

— Свидетельство о постановке на налоговый учет

Свидетельство о постановке на налоговый учет

— Выписка из ЕГРЮЛ

Выписка из ЕГРЮЛ

Если на сайте нет этих документов — не страшно. При посещении офиса попросите сотрудника предоставить вам эти документы. После чего можно сделать копию документов и проверить все данные дома.

Ситуация: Рекламу строительного объекта запустила другая компания. Вы запрашиваете документы у этой компании. Оказывается, что она учреждена строительной компании. Вероятнее всего, учрежденная компания запускает рекламу и больше ничего.

С другой стороны: Была компания, которая с 2002 года уже строит дома. Ваши родители знают название компании и говорят, что она надежная. Вы смотрите в учредительные документы и видите — это уже разные компании с разными названиями. Строительная компания использовала бренд старой компании для своей раскрутки. Это не дает вам повода ей доверять: прошлые объекта возводила не она.

После проверки документов строительной компании — проверьте документы на строительство новостройки. Для этого нужно проверить:

— Разрешение на строительство

— Проектную декларацию

Разрешение на строительство

Проектная декларация

Разрешение на строительство подписывается мэром города, комитетом государственного строительства или другим органом власти. Все это регулируется ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

В проектной декларации указывается вся информация о застройщике: о самой компании, о результатах гос. экспертизы, о разрешении на строительство и т.д. Также застройщик обязан вносить изменения каждый месяц и каждый квартал — так строительные компании отчитываются о проделанной работе. Это регулируется ст. 19 закона 214-ФЗ.

Есть два вида финансирования новостройки

— От покупателей

— От банка

Если говорить о финансирование от покупателей — здесь все просто. Застройщик выставляет проект дома на уровне котлована и снижает цену на минимум. Заключает договоры ДДУ на строительство объекта и покупатели перечисляются деньги.

Финансовые риски

Если застройщик привлекает деньги от банка— проверьте банк на чистоту. Возможно, банк не имеет хорошего кредитного рейтинга и скоро обанкротится. Тогда застройщик не сможет сдать объект и стройка затянется. Где посмотреть: в проектной декларации найдите строчку «Строительство за счет заемных банковских средств».

Дома строят разными методами и с применением различных материалов: панельные, монолитно-каркасные и кирпичные. Долго строящийся из всех этих домов — кирпичный. В среднем его строят за 2.5 года. Самый быстрый по постройке — панельный. С момента залива котлована до сдачи дома проходит 7-10 месяцев.

Часто застройщики делают поправку на погоду в регионе: в Сибири дома строят дольше чем на юге России. Грамотные застройщики добавляют год к строительству объектов.

Это делается, чтобы обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств: разорился подрядчик или резко изменилась погода.

Если возьмем панельный дом, то в проектной декларации сроки постройки должны быть 22 месяца — это вместе с запасом на непредвиденные обстоятельства. Если вы видите, что застройщик сделал расчет времени с запасом — значит проверку прошел.

Еще один этап для проверки: посмотреть фотоотчеты со стройки или лайв-трансляцию если она есть.

Фотоотчет со стройки. Видно как за 3 месяца построили несколько облицовок

Лайв-трансляция стройки. Советуем смотреть больше 5 минут: заглушки в камерах ставят на 3 минуты стандартно если она не работает.

Важно: если вы видите, что в течение 10 минут строители бегают по одному маршруту и действия повторяются — возможно вас пытаются обмануть. Лучше всего посмотреть трансляцию в течение двух дней в рабочее время. Видите изменения — все хорошо. Если два дня одно и тоже — либо не работает камера и стоит заглушка, либо застройщик пытается обмануть.

Вы посмотрели сайт и там есть лайв-трансляция, учредительные документы, сроки строительства стоят адекватные, финансирование идет из надежного банка, пора познакомиться с застройщиком поближе и провести второй этап проверки.

Сделайте копию учредительных документов. В них входят:

— Учредительные документы;

— Договор страхования;

— Проект договора долевого строительства.

После того как вы сделали копию с оригиналов, придите домой и проверьте все данные из них на сайте налоговой службы. Если все совпадает — это хороший знак. Если есть несовпадения — стоит насторожиться.

ДДУ — это договор, который заключается только между строительной компанией и вами. В нем прописываются все детали вашей будущей квартиры:

— Адрес дома;

— Кадастровый номер объекта;

— Этаж и предварительный номер квартиры;

— Планировка и площадь квартиры

— Дата сдачи объекта

Договор ДДУ

ДДУ защищает вас если например квартира оказалась меньше на несколько квадратных метров или застройщик задерживает сроки сдачи объекта.

Если строительная компания поставила плохие окна в вашу будущую квартиру — договор ДДУ вас защитит. Вы пишите претензию застройщику — он передает ее подрядчику.

Замену подрядчик производит бесплатно, либо выплачивает компенсацию. Все это прописано в ДДУ: застройщик несет ответственность за квартиру в течение 5 лет и за инженерное оборудование — 3 года.

То есть трубопровод, вентиляцию и система отоплений поменяет застройщик.

Если вы получили проект договора долевого участия в строительстве и не согласны с каким-либо из пунктов — наймите юриста на стороне. Менять пункты в договоре можно. Это не противоречит закону.

Застраховать новостройку — обязанность застройщика. При заключении договора ДДУ застройщик обязан показать вам договор страхования строительства. Вы можете запросить этот документ заранее, сделать копию с оригинала и уже дома проверить его в списке страховщиков Центробанка. Если такой компании нет — лучше не заключать договор с застройщиком.

Еще один из способов проверки застройщика: посетить объекты, которые уже сданы. Лучше найти такой дом, который был сдан год назад или два.

Что оценить: если вы поднимались по лестнице, а лифт не работал — будьте бдительны. Спросите у жильцов часто ли сломан лифт и что делает с этим застройщик. Если уже год как лифт не работает — стоит несколько раз подумать прежде чем покупать квартиру у такого застройщика.

Осмотрите чистоту двора и подъезда. Узнайте кто в доме отвечает за порядок в подъезде: ТСЖ или УК. Если ТСЖ то это значит, что всех электриков, сантехников и уборщиц нанимают сами собственники жилья. Если за дом отвечает УК, то узнайте кто учредители. Если УК это дочерняя компания застройщика, то можно через застройщика решить проблемы со двором или подъездом.

Источник: https://rosreester.net/info/smotrim-dokumenty-zastroyshchika-pered-pokupkoy-kvartiry

Как проверить застройщика: пошаговая инструкция. На что обратить внимание при заключении договора долевого строительства?

Как проверить застройщика

Представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию по проверке застройщика, а также ключевые моменты на которых нужно заострить внимание при заключении ДДУ. А если вам не охота читать — можете посмотреть на эту тему ролик ЮристПрав на Ютубе.

Находим на сайте застройщика его наименование, ОГРН и ИНН

Вначале, нужно, конечно же, посмотреть сайт застройщика. На сайте можно найти информацию о юрлице, через которое работает застройщик:

  • фирменное наименование;
  • ОРГН (основной государственный регистрационный номер);
  • ИНН (индивидуальный налоговый номер).

Получаем выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой

С помощью информации, полученной с сайта, можно найти информацию в ЕГРЮЛ (Единый государственный реестр юридических лиц) на сайте налоговой. Можно совершенно бесплатно получить выписку из ЕГРЮЛ, из которой получить следующую информацию:

  • когда зарегистрировано юрлицо;
  • кто является учредителем и директором;
  • действует ли юрлицо в настоящее время.

Потом эту информацию можно сопоставить с данными сайта строительной компании.

Застройщик должен публиковать на своём сайте:

  • проектную декларацию;
  • информацию по земельному участку, на котором идёт строительство.

Эти все документы нужно найти, сопоставить и проверить с договором ,который вам предлагают подписать.

Зачастую такое бывает, что в проектной декларации прописано одно, а в договоре прописаны обязательства застройщика в меньшем объёме. И, если такое выявиться, то вы можете потребовать от застройщика включение дополнительных условий, которые ранее не были оговорены.

Проверяем в Росреестре земельный участок, который выделен для строительства

Чтобы проверить земельный участок (находится ли он в собственности или в аренде у застройщика) нужно заказать выписку из ЕГРН. Также из выписки вы узнаете есть ли ограничения или обременения на данный земельный участок. Если участок в собственности, то это больший вес и гарантия того, что застройщик строит на своём земельном участке и у него этот участок не отберут.

По этой ссылке можете посмотреть образец выписки из ЕГРН на земельный участок с ДДУ.

Также можно зайти на Публичную кадастровую карту и визуально посмотреть участок.

Вы можете проверить земельный участок, заказав выписку из ЕГРН по этой ссылке.

Внимательно читаем договор

Подробно изучаем сам договор долевого участия, его содержание. Является ли это действительно ДДУ (договор долевого участия) или вам предлагают под его видом другой вид договора? Может это договор займа с предварительным договором или другая схема?

Обратите внимание, что само название договора может быть прописано “Договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома”, но по своему содержанию сам договор может таким не являться.

Выясняем есть ли долги у застройщика

Задолженности юрлица можно легко проверить с помощью публичных сервисов. Одним из лучших проверенных профессиональных сервисов по проверке компаний является сервис Контур.Фокус. Сервис платный, но полученная информация того стоит! Тем более разовый отчёт по 1 компании стоит не дорого.

С помощью данного сервиса можно легко узнать “скрытую” важнейшую информацию о любой компании, которая собрана в одном окне:

  • данные из ЕГРЮЛ/ЕГРИП,
  • арбитражные дела,
  • сведения о банкротстве,
  • выигранные госконтракты,
  • долги фирмы по данным судебных приставов,
  • адреса массовых регистраций и многое другое.

Таким образом, мы можем выяснить является ли компания “пустышкой”, у которой 10000 уставной капитал и оборотов никаких нет либо это серьёзная компания, у которой по счетам проходят миллиардные обороты и имеются все силы и возможности для уверенного строительства вашего дома.

Проверяем судится ли строительная компания с контрагентами

Это можно сделать на сайте арбитражного суда. Там вы увидите имеются ли у компании судебные делопроизводства с другими контрагентами, как они судятся, в связи с чем судятся.

Также существуют суды общей юрисдикции, где также по наименованию застройщика можно выяснить предъявлялись ли претензии по срокам строительства и недоделкам. Искать нужно в судах по месту государственной регистрации застройщика.

На сайтах судов вы сможете увидеть не только текущие дела, но уже и решения по завершенным делам, по которым вынесены решения.

Эту всю аналитическую информацию нужно собрать, проверить и какая-то объективная картина после этого должна сложиться.

Проверяем наличие долгов по исполнительным производствам

Проверяем на сайте ССП (Служба судебных приставов) есть ли долги, имеются ли неисполненные, непогашенные обязательства. По “Банку исполнительных производств”, введя наименование юрлица, можно узнать об открытых непогашенных исполнительных производствах. Иногда там можно увидеть исполнительные производства, которые были ранее, но уже погашенные.

Собираем информацию по ранее построенным объектам

Если застройщик строит не первый дом, то важно проверить как он строил другие дома: что он строил, каким образом строил:

  • Полезно будет пообщаться с жильцами, которые купили эти квартиры;
  • Можно найти в интернете форумы участников долевого строительства, кто раньше участвовал в стройке с этим застройщиком;
  • Поспрашивать какое было качество при строительстве, с каким качеством сдавались квартиры, какие были недоделки, к чему быть готовым, в срок ли были сданы квартиры?

Возможно вы увидите, что некоторые дольщики ранее судились с этим застройщиком по предыдущим объектам по срокам строительства или недоделкам.

Анализируем сайты с отзывами

Естественно, нужно смотреть сайты отзывов о строительной компании. Только, естественно, не те отзывы, которые расположены на сайте самой компании. Площадка должна быть независимой.

Это могут быть отзывы не только непосредственно от клиентов-дольщиков, но и отзывы от сотрудников и бывших работников компании как о работодателе.

Потому что зачастую обиженный сотрудник в своём отзыве может оставить более достоверную информацию. Не ту, что красиво рассказывает застройщик, а внутреннюю инсайдерскую информацию, о том, как идут дела в компании.

Если вдруг с каким-то сотрудником плохо расстались он может рассказать много правды, как на самом деле.

Возьмите для изучения проект договора ДДУ перед его заключением

Было бы большим плюсом, если перед тем как заключать ДДУ, взять его и предварительно ознакомиться, внимательно, неспеша почитать и изучить договор. Лучше пойти с договором к юристу и проконсультироваться.

Некоторые компании боятся показывать свои договоры и тем более давать на руки. И это должно наводить на определённые мысли – скорее всего, они что-то скрывают.

Другие компании говорят, что мы вам дадим ознакомиться, но только здесь у нас в офисе, никуда не выносить, не копировать, не фотографировать. Это также должно настораживать. Скорее всего, в договоре включены пункты и условия, на которые бы вряд ли согласился дольщик, если бы знал о них.

Если же компания открытая, не боится предоставить договор на руки, действует добросовестно и честно по отношению к своим потребителям, то проблем в договоре быть не должно. Некоторые компании выкладывают у себя на сайте проекты договоров. Это является плюсом и абсолютно нормально.

Обращаем внимание на сроки, предмет договора и условия

  1. Когда вы будете проверять договор, обязательно обращайте внимание на сроки, которые прописаны в договоре. Очень важно определить срок передачи ключей (срок фактической передачи квартиры), а не срок ввода в эксплуатацию.

    Потому что это имеет значение, так как за нарушение этого срока насчитывается неустойка по 214 ФЗ “Об участии в долевом строительстве”.

  2. Также учитывайте какие обязательства несёт на себе застройщик, в каком виде он должен передать готовый объект-квартиру.

    Часто в рекламных кампаниях и буклетах написано одно, а в договоре совсем другое. В этом случае вы можете настоять, чтобы рекламные обещания были включены в текст договора.

  3. Обязательно проверяйте предмет договора: о чём конкретно вы договариваетесь о какой квартире (площадь, планировка, материалы и т.п.).

Проверяем кто подписывал договор

Зачастую бывает так: договор с вами подписывает какой-нибудь коммерческий (финансовый) директор организации, действующий по доверенности. Обязательно запросите копию доверенности, проверьте его полномочия, срок действия доверенности.

Если застройщик потом в суде будет утверждать, что договор пописывало лицо, которое не имело на то полномочий, ему будет практически невозможно это сделать.

Потому что практика судов говорит о том, что если потребитель заключал договор в офисе компании, стоит печать застройщика и все обстоятельства явствовали из обстановки, то признаётся, что действительно договор заключили с юридическим лицом. А то, что застройщик “подсунул” неправомочное лицо – это недобросовестное действие самого застройщика.

потому что руководитель и собственник компании должны нести ответственность за режим сохранности печати. Если какое-то неправомочное лицо имеет доступ к печати и возможность заключить договор в офисе компании – это вина застройщика.

Но всё равно, лучше подстраховаться и заранее проверить полномочия на подписание договора, чтобы в дальнейшем не судиться по этому вопросу.

Проверяем документы по переуступке

  1. В первую очередь нужно проверять полностью ли оплачена квартира или нет, посмотреть подтверждающие документы (квитанции и платёжные поручения).
  2. Если квартира от подрядчика, то квартиру получают за фактически выполненные работы. То есть должны предоставить подтверждение, что эта квартира по факту была отработана, закрыты акты зачёта.

    И эти документы должны исходить не только от подрядчика, но и от самого застройщика. то есть подрядчик вам может нарисовать всё что угодно. Важно, чтобы застройщик подтвердил эту информацию. Эту информацию нужно получать в офисе застройщика, к ним обращаться, чтобы они подтвердили, что действительно квартира была передана подрядчику и им отработана, и претензий и споров никаких нет.

На этом всё. Спасибо, что дочитали.

Лучшая благодарность авторам – ставьте лайк и подпишитесь на канал! Будем радовать вас полезной информацией.

————— ЮРИСТПРАВ – СИЛА В ПРАВЕ! —————

Остались вопросы – мы ответим! Задать вопрос.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал!

Оригинал статьи на нашем сайте ЮристПрав.RU

————————————————————————-

Источник: https://zen.yandex.ru/media/yuristprav/kak-proverit-zastroiscika-poshagovaia-instrukciia-na-chto-obratit-vnimanie-pri-zakliuchenii-dogovora-dolevogo-stroitelstva-5fcc9540702d845a13f77645

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.