Как оформить квартиру купленную на торгах

Содержание

Что нужно знать при покупке квартиры с аукциона (торгов)

Как оформить квартиру купленную на торгах

Юристы и риелторы рассказали о «вечных» жильцах, скрытых обременениях и других сюрпризах, которые могут подстерегать покупателей жилья на аукционе

M. Stolt / CHROMORANGE / Global Look Press

Вторичное жилье в России можно купить не только у частных собственников. Часто квартиры и дома выставляют на продажу предприятия, банки или государственные структуры.

Во многих случаях такие продавцы предпочитают продавать недвижимость с аукциона — особой процедуры, во время которой потенциальные покупатели могут поучаствовать в открытых торгах на право приобрести конкретный объект недвижимости.

«На первый взгляд такая покупка выглядит очень привлекательно, — считает старший юрист адвокатского бюро А2 Мария Понаморева. — Стартовая цена квартиры (то есть стоимость лота) в публикуемом объявлении может оказаться в разы ниже предлагаемой по рынку за покупку аналогичной квартиры».

Проверить стоимость квартир на аукционе можно онлайн. К примеру, департамент Москвы по конкурентной политике регулярно устраивает торги, на которых выставляет жилье в разных районах столицы.

Вся информация о такой недвижимости размещена на официальном сайте департамента в разделе «Реализация имущества».

«Для квартир, которые принадлежат городу, аукционы — единственно возможный способ реализации государственного или муниципального имущества», — объясняет руководитель юридической службы риелторского агентства «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Действительно, согласно Федеральному закону № 44 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» региональные власти не могут продавать принадлежащие им квартиры не на аукционе.

«На «витринах» столичных городских аукционов в основном можно увидеть квартиры элитные, в престижных районах Москвы, выморочные квартиры, а также непривлекательные и невостребованные, в частности расположенные в Зеленограде или в микрорайоне Некрасовка, — рассказывает Краснова.

 — Для передачи тем, кто стоит в муниципальных очередях на улучшение жилищных условий, такие квартиры, как правило, не подходят по параметрам либо по техническому состоянию. Остаются открытые торги».

ТАСС/ Андрей Никеричев

Что продают на аукционах

Наиболее доступные предложения в столице обычно предлагает государственное унитарное предприятие «Московская социальная гарантия» («Моссоцгарантия»), которое занимается делами пожилых москвичей.

«Приобретение жилья, находящегося в хозяйственном ведении «Моссоцгарантии», возможно с использованием ипотечного кредита, а также субсидий, в частности средств материнского капитала», — заявляет руководитель департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев.

Если потенциальный покупатель заинтересуется участием в торгах, он должен внести в банк задаток в размере 200 тыс. руб., объясняет Светлана Краснова. «Электронные торги «Моссоцгарантией» не проводятся, потребуется личное присутствие участника аукциона», — предупреждают в «Инком-Недвижимости».

В этом случае покупатель может рассчитывать на квартиры, переданные в собственность города пенсионерами.

«Это может быть договор пожизненного содержания с иждивением, когда человек продолжает проживать в переданной квартире, либо договор передачи, по которому пожилой человек получает право пожизненного проживания в одном из социальных жилых домов», — разъясняет управляющий партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Продажа новостроек с социальным ремонтом проходит на площадке «Росэлторг» — крупнейшем операторе электронных торгов для государственных и частных заказчиков. «Обеспечительный взнос в таком аукционе составляет 100 тыс. руб., присутствие участника торгов не требуется.

Все происходит через электронный кабинет», — рассказывает Краснова. «На аукционах можно купить не только квартиры вторичного рынка, но и «первичку», что будет большой удачей, — подтверждает Понаморева.

 — Покупка квартиры в новостройке, когда дом уже сдан в эксплуатацию и зарегистрирован в ЕГРП, является минимальным риском для покупателя».

Anton Gyngazov / Global Look Press

Разумеется, далеко не всегда квартиры на аукционе продает государство: более 80% всех квартир, реализуемых на торгах, представляют собой залоговые квартиры банков, убеждены в адвокатском бюро А2. Такие квартиры попадают на банковские аукционы, независимые от торгов «Моссоцгарантии» и других государственных структур.

«Если должник или заемщик не в состоянии выплачивать кредит и не хочет сам продавать квартиру, банк инициирует процедуру банкротства и по решению суда выставляет квартиру на аукцион, чтобы погасить долг, — объясняет руководитель отдела вторичной недвижимости риелторского агентства Est-a-Tet Алексей Бернадский.

 — Залоговая квартира может быть как ипотечной, так и заложенной в банке для получения денежного кредита. На аукционе чаще всего продают квартиры тех граждан, которые сознательно отказались выплачивать кредит, поскольку вся процедура выставления квартиры на аукцион, включая предшествующий этому судебный процесс, занимает как минимум год.

Продажа квартиры с аукциона — это крайняя мера банка для злостных неплательщиков».

Наконец, последний вид аукционов — риелторские торги. «[Здесь] риелтор выставляет квартиру по заниженной стоимости, а дальше проводит онлайн-аукцион между заинтересованными покупателями», — рассказывает Бернадский. Впрочем, этот вид аукционов мало чем отличается от традиционной продажи жилья на вторичном рынке.

Долги, жильцы и другие сюрпризы

Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева.

 — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд.

Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».

Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.

ТАСС/ Сергей Неделин

Вторая проблема — жильцы, которые зарегистрированы в продаваемой квартире. «Покупатель залоговой квартиры, реализуемой в порядке исполнительного производства, рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами его семьи. Выселить их из квартиры будет крайне сложно, а порой даже невозможно», — предупреждает Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

«Прописанных в квартире граждан можно снять с регистрации только по решению суда, а детей выписать нельзя ни при каких условиях, — заявляет Алексей Бернадский.

 — Купив такую квартиру с прописанным в ней несовершеннолетним ребенком, покупатель обрекает себя на «бездействие», поскольку ни выписать, ни выселить ребенка из такой квартиры нельзя — следовательно, продать квартиру в дальнейшем также не получится».

В случае с муниципальными и региональными торгами количество жильцов, зарегистрированных в квартире, указывается в изначальной заявке; в других случаях наличие таких людей может оказаться сюрпризом, предупреждают юристы.

«Например, во время приватизации квартиры один из проживавших жильцов отказался от участия в приватизации, — рассуждает Василий Неделько. — При этом он получает право проживания в этой квартире.

Такой житель не утратит полученное право даже в случае смены собственника квартиры».

Если с аукциона продается залоговая квартира, то необходимо убедиться в том, не является ли данная процедура кабальной для владельца квартиры с точки зрения условий продажи жилья, советуют в «Инком-Недвижимости».

«Если это не квартира в только что построенном доме, то нужно выяснить в паспортном столе круг ранее зарегистрированных в ней граждан.

Это позволит убедиться, что никто из них не относится к лицам, сохраняющим право на данную жилую площадь», — добавляет Краснова.

Подчас скрытое обременение возникает в результате разорения или ликвидации предприятия, которое предоставляло своим сотрудникам жилье по договорам социального найма, приводят еще один пример ограничений аукционных квартир в адвокатском бюро А2.

«Граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса, [либо] состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления другого жилья», — говорит Понаморева.

Последним сюрпризом может стать высокая цена. «Да, на аукционе можно приобрести квартиру ниже рыночной стоимости, но никто этого не гарантирует, — рассказывает Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». — Не стоит забывать главное правило аукциона: на торгах цена может только повышаться.

Устроители опираются на отчеты о рыночной стоимости оценочных компаний, поэтому стартовая цена лота может отличаться от рыночной совсем незначительно. А в процессе торгов участнику порой трудно не поддаться общему ажиотажу и остановиться вовремя.

Так что перед аукционом стоит посмотреть ситуацию на рынке, узнать цены на жилье в том районе, где находится приглянувшаяся квартира, чтобы в азарте борьбы не переплатить за лот».

ТАСС/ Антон Буценко

Как найти «чистую» квартиру

Покупка квартиры у города гарантирует чистоту сделки, считает руководитель московского департамента по конкурентной политике Геннадий Дегтев. С чиновником не согласны юристы и риелторы.

«У залоговой квартиры часто есть ряд обременений и проблем с документами, которые делают это приобретение высокорисковым, — убежден Бернадский из Est-a-Tet.

 — Даже если квартира физически и номинально свободна, то есть в ней никто не живет и не прописан, она в любом случае продается по решению суда, и у покупателя нет гарантий, что никто не подаст апелляцию на это решение и не попробует оспорить факт выставления квартиры на торги.

Аукционы также проводит департамент городского имущества Москвы, где выставляются на торги квартиры должников и расселенных граждан. Однако чаще всего у этих квартир также есть проблемы с документами».

С юридической точки зрения покупка квартиры на вторичном рынке или на аукционе — практически одно и то же, однако при выставлении объекта на торги в сделке появляется третья сторона — организатор аукциона, рассказывает Василий Неделько.

«Если процедура аукциона нарушается, то возникает дополнительное основание для обжалования сделки, — утверждает юрист. — С другой стороны, покупка с аукциона снимает банкротные риски.

То есть если при обычных сделках продавец признается банкротом, то конкурсный управляющий вправе обжаловать совершенную сделку, доказав, что цена была ниже рыночной. При продаже с аукциона такой возможности нет. Один риск добавляется, другой снимается».

ТАСС/ Артем Геодакян

Кому нужны квартиры с аукциона

Залоговые квартиры, реализуемые на открытом рынке жилья, не являются ликвидным товаром, констатируют риелторы.

«Сейчас покупатель имеет исключительный выбор высококачественного жилья без обременений и прочей головной боли», — рассказывает директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

 — Но и в лучшие годы покупатели не особенно жаловали такие объекты: по нашим оценкам, в 70 случаях из 100 люди отказывались рассматривать залоговые и аукционные квартиры как вариант для возможного приобретения».

Из-за такого предубеждения у аукционных квартир сформировался специфический портрет покупателя.

«Большинство квартир с аукциона приобретаются не обычными людьми для собственного проживания, а частными риелторами, для которых это своего рода бизнес, — говорит Алексей Бернадский.

 — Выкупая такую квартиру по заниженной цене, они делают там ремонт и перепродают за существенно большую стоимость. Рядовые покупатели избегают квартир с такой темной историей».

Вторая группа покупателей — юридические лица, аффилированные с банками, которые устраивают аукцион, объясняет Михаил Куликов из «Инком-Недвижимости». По словам риелтора, банки продают проблемную недвижимость аффилированным структурам, чтобы снять со своего баланса плохие долги.

«Формальности соблюдены, продажа легальна. А в решении всех последующих неприятных вопросов, таких как, например, выселение бывших собственников, для банка получается «ничего личного», — заявил Куликов.

Таким способом банк сохраняет чистоту портфеля и репутацию, перекладывая риски на стороннюю структуру, заключил риелтор.

«Общая ситуация на рынке вторичной недвижимости сегодня такова, что предложение в пять-шесть раз превышает спрос, — подытожил Куликов. — Более 80% сделок проходит с дисконтом. Продолжается, хоть и плавное, но снижение стоимости квадратного метра. Так что борьбу покупателей за тот или иной объект можно представить разве что в случае продажи чего-то действительно уникального».

Источник: https://realty.rbc.ru/news/57a31dff9a7947734e2612a8

Регистрация недвижимости, приобретенной с торгов

Как оформить квартиру купленную на торгах

В статье рассматриваются особенности приобретения недвижимого имущества на торгах и порядок оформления прав на него. Автор уделяет внимание необходимому для этого комплекту документации, а также анализирует судебную практику по отказу в государственной регистрации.

Общий порядок оформления прав на недвижимое имущество

В РФ оформление прав на недвижимое имущество осуществляется посредством государственной регистрации таких прав и соответствующих сделок.

Для точного соблюдения установленного порядка оформления необходимо знать ключевые положения законодательства и в первую очередь – Федерального закона от 21 июля 1997 г.

“О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о госрегистрации). Положения о регистрации также содержатся в ГК РФ и других нормативно-правовых актах.

Государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, что следует из ч. 1 ст. 46 Конституции РФ, гарантирующей каждому судебную защиту его прав и свобод.

Таким образом, государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и потому способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом .

——————————–Определение КС РФ от 05.07.2001 “Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества “Ребау АГ” на нарушение конституционных прав и свобод п. 1 ст. 165 и п. 2 ст. 651 ГК РФ”.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях. По общему правилу государственная регистрация прав осуществляется в месячный срок со дня подачи заявления и необходимых документов в порядке, определенном п. 1 ст. 13 Закона о госрегистрации.

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, выданным по форме, утвержденной Правительством РФ. Действующее гражданское законодательство предусматривает различные основания приобретения прав собственности, в том числе на недвижимое имущество.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Таким образом, правоустанавливающие документы на объекты недвижимости будут отличаться в зависимости от вида сделки и порядка ее заключения.

Приобретение недвижимого имущества на торгах

Согласно п. 1 ст. 447 ГК РФ, гражданско-правовой договор может быть заключен в результате проведения торгов. Однако заключение договора посредством торгов не должно вступать в противоречие с существом договорного обязательства. Вместе с тем ГК РФ не раскрывает данной позиции, оставляя возможность для ее произвольного толкования.

Гражданский кодекс содержит только три статьи, регулирующие порядок проведения торгов. При этом правовые нормы о торгах широко представлены в специальном законодательстве, например: в Федеральном законе от 21 декабря 2001 г.

“О приватизации государственного и муниципального имущества”; в Положении об организации продажи находящихся в государственной или муниципальной собственности акций ОАО на специализированном аукционе и в Положении об организации продажи государственного или муниципального имущества на аукционе, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 12 августа 2002 г. N 585 (в ред. от 11 ноября 2002 г.) и др.

Статья 447 ГК РФ называет две основные формы для осуществления торгов – аукцион и конкурс. При аукционной форме имущество или право на имущество передается физическому или юридическому лицу, предложившему наивысшую цену. Это лицо признается выигравшим торги на аукционе.

По смыслу Федерального закона от 6 мая 1999 г.

“О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд”, конкурс – это способ выявления поставщика (исполнителя) товаров (работ, услуг) для государственных нужд, обеспечивающего лучшие условия исполнения государственного контракта.

Пункт 2 ст. 447 ГК РФ определяет, что в качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация, например государственный заказчик в лице федерального органа исполнительной власти, а также юридическое лицо, которому государственный заказчик на условиях договора передал часть своих функций по проведению конкурса.

Аукционы и конкурсы бывают открытыми и закрытыми. В открытом аукционе или конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе или конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Победитель торгов и их организатор подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами в течение двадцати дней (или иного указанного в извещении срока) после завершения торгов и оформления протокола.

В случае уклонения одной из сторон от заключения договора другая вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Регистрация приобретенных на торгах прав на объекты недвижимости

По результатам торгов их победитель или организатор обращается в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации прав и в соответствии с п. 2 ст. 16 Закона о госрегистрации прикладывает к заявлению необходимые для проведения данной процедуры документы. Закон о госрегистрации не содержит конкретного перечня таких документов.

Единственное упоминание о них имеется в п. 4 ст.

16, на основании которого вместе с заявлением о государственной регистрации и документами о правах на недвижимое имущество следует предъявлять документ об уплате государственной пошлины; документ, удостоверяющий личность заявителя; нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица и доверенности представителя.

Сложившаяся практика свидетельствует о том, что правоустанавливающими документами на объекты недвижимости, приобретенные на торгах, могут служить:

  • протокол о результатах торгов в форме аукциона или протокол об итогах торгов в форме конкурса;
  • акт приема-передачи имущества;
  • договор купли-продажи, в случае если предметом торгов было право на заключение договора.

Все документы, представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям ст. 18 Закона о госрегистрации и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не предусмотрено Законом о госрегистрации, вид регистрируемого права.

Кроме того, в установленных законодательством случаях они должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Рассмотрим конкретный пример. ОАО приобрело с торгов объекты недвижимости, правоустанавливающие документы на которые были поданы на государственную регистрацию.

При проведении правовой экспертизы документов государственным регистратором установлено, что правоустанавливающие документы (протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества и акт приема-передачи арестованного имущества к протоколу) представлены в одном экземпляре-подлиннике, поскольку второй экземпляр был утерян.

Является ли указанный недостаток условием для отказа в регистрации и есть ли какие-либо варианты решения данной проблемы, в частности, представление нотариально заверенных копий?

Как уже было сказано выше, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям законодательства РФ и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав возвращается правообладателю, а второй – помещается в дело правоустанавливающих документов. Аналогичное положение содержится и в п. 8 разд. II Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции РФ от 1 июля 2002 г. N 184. В случае если регистраторы устанавливают, что сданный на регистрацию комплект документов является неполным, заявителю направляется письмо о приостановлении регистрационных действий на определенный срок, в течение которого предлагается представить недостающие документы. Непредставление в срок недостающих документов влечет отказ в регистрации.

Вместе с тем по Закону заинтересованное лицо может обжаловать отказ в государственной регистрации прав в суд или в арбитражный суд (п. 5 ст. 2, п. 3 ст. 20 Закона о госрегистрации). Это является воплощением конституционных положений ст.

45, в соответствии с которыми в РФ гарантируется государственная защита прав и свобод человека и гражданина, в том числе посредством обращения в судебные органы.

Современная арбитражная практика не выработала однозначной позиции по рассматриваемому вопросу.

В одном случае суд признал отказ регистрационной службы в государственной регистрации права собственности на часть железнодорожного пути правомерным, поскольку обществом не были представлены документы, подтверждающие право собственности продавца на спорный объект . “Удовлетворяя заявленные требования, суд обоснованно исходил из следующего. Абзацем 2 п. 5 ст.

18 Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” предусмотрено, что на государственную регистрацию прав представляются не менее чем два экземпляра документов, выражающих содержание сделок.

В судебном заседании Арбитражного суда Челябинской области общество пояснило, что не располагает подлинными документами, подтверждающими права, о чем имеется отметка в протоколе”.

——————————–

Постановление ФАС Уральского округа от 09.04.2007 по делу N Ф09-2362/07-С6.

Вместе с тем в соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению. Таким образом, при принятии решения по данному спору суд формально оценил только те доказательства, которые имелись в материалах дела, и признал их недостаточными для удовлетворения заявленных требований.

В другом случае суд удовлетворил требования истца о признании отказа в государственной регистрации права незаконным.

Отказ в государственной регистрации мотивирован тем, что поданные документы не соответствуют требованиям действующего законодательства: правоустанавливающие документы на объект недвижимого имущества не удостоверяют права собственности на него.

Квалифицируя такой отказ как недействительный, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что заявителем представлены доказательства возникновения прав на имущество, в том числе документы, свидетельствующие о проведении торгов (например, публикация в “Российской газете”). Таким образом, удовлетворяя заявленные требования, суд признал достаточной совокупность иных доказательств, имеющихся в материалах дела, для подтверждения возникновения прав на имущество .

——————————–

Постановление ФАС Уральского округа от 27.04.2005 по делу N Ф09-181/05-С3.

Вторая позиция представляется более корректной, поскольку действующее гражданское законодательство в случае спора при отсутствии письменной формы сделки отказывает сторонам в праве ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Подводя итоги, хотелось обратить внимание на то, что Закон содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации.

К таким основаниям, в частности, относится несоответствие требованиям действующего законодательства поданных на государственную регистрацию прав документов по форме или содержанию.

Данное несоответствие устанавливается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в ходе проведения правовой экспертизы представленных документов. Таким образом, нужно тщательно готовить все необходимые для государственной регистрации документы, соблюдая требования действующего законодательства.

Читайте ещё по этой теме:

Источник: https://kmcon.ru/articles/jurist1_2582.html

Как участвовать в электронных торгах на покупку квартиры?

Как оформить квартиру купленную на торгах

Сегодня через интернет можно не только оценивать состояние рынка недвижимости и анализировать стоимость, прочие параметры предлагаемого жилья, но и купить квартиру.

Речь идет об аукционных торгах на электронной площадке, принимать участие в которых может любой желающий.

В рамках настоящей статьи мы поговорим о привлекательности данного способа приобретения жилья, выделим его достоинства и недостатки, расскажем, как стать участником торгов.

С одной стороны может показаться, что покупка жилья через аукцион имеет одни только преимущества, к таковым, например, можно отнести отсутствие необходимости платить комиссию риелторам, а также возможность хорошо сэкономить, ведь стартовая цена выглядит весьма привлекательной. Однако есть и недостатки, например, невозможность осмотреть объект сделки, или вероятность купить квартиру с жильцами, которые не хотят съезжать.

Недвижимость на аукционе и участники торгов

Как правило, жилье выставляется на аукцион коммерческими структурами, так как именно этот способ позволяет избавиться от актива в виде недвижимости быстро и по хорошей цене.

Например, это могут быть банки, которые продают ипотечную недвижимость кредиторов, не имеющих возможности рассчитаться по кредиту, или предприятие продает квартиру, ранее предоставленную для проживания сотруднику. Судебные приставы также предпочитают данный способ при необходимости реализации жилья, конфискованного по решению суда (при банкротстве, пр.).

Кстати, на аукционе может предлагаться, как готовая квартира в новостройке, так и права требования, если застройщик еще не успел ввести здание в эксплуатацию.

Продавать жилье на аукционе могут и сами застройщики, такой формат помогает получить больше прибыли за самые привлекательные квартиры, а также поможет продать жилье, которое, скажем так, не пользуется усиленным спросом.

Участниками аукциона в качестве потенциальных покупателей являются опытные инвесторы, которые желают выгодно вложиться в недвижимость, а также участие в торгах могут принять и обычные граждане, которые покупают жилье для себя.

Как проводится аукцион. Этапы торгов

Принцип аукциона(не только по недвижимости)заключается в том, что объект продажи достается тому, кто предлагает самую высокую цену.

Организаторы торгов получают документы, в которых отражаются их полномочия по продаже недвижимости и оформляют распорядительную документацию, выставляют объекты на торги и размещают в интернете и СМИ информацию о дате и времени проведения аукциона.

На ресурсе компании-организатора обязательно размещается информация о предлагаемом объекте.

  • Начальная цена оговаривается с владельцами недвижимости и чаще всего бывает ниже рыночной стоимости. Определяется шаг повышения цены, как правило, в пределах 5% – 10% от текущей стоимости лота. После того, как цена озвучена, эту цену может принять участник, и если затем ставки не будут повышаться (на шаг цены), то этот участник окажется победителем. Или же победит тот, кто предложит самую высокую ставку.
  • Если на этапе оглашения цены никто из покупателей не согласился купить по предложенной цене и не предложил более высокую цену, недвижимость снимается с торгов и выставляется затем уже на втором этапе. Теперь от цены отнимается примерно 20%-30% рыночной стоимости и в течение торгов участники постепенно повышают цену. После того, как предложения закончили поступать, недвижимость достается тому, кто предложил самую высокую цену и его ставку никто не перекрыл.
  • Однако и на этом этапе может оказаться, что квартира по заявленной цене покупателей не заинтересовала, в этом случае торги переходят на следующий этап – начинается понижение стоимости. Устанавливается «Цена отсечения» – нижняя ценовая планка, до которой владелец недвижимости согласен ее продать и покупателям снова предлагают цену ниже 20%-30% рыночной стоимости. Затем цену понижают на шаг, и если покупателей не находится, продолжают понижать до тех пор, пока не появится покупатель или пока цена не дойдет до нижней границы.

Описанный выше способ продажи не является единственным вариантом аукционных торгов. Некоторые компании, которые занимаются организацией аукционов, предлагают, так называемые, сдвоенные аукционы – только на одном этапе цена может повышаться и понижаться. Этот тип аукциона дает возможность избежать разделения торгов на этапы, за счет чего экономится время.

Переход собственности. Договор купли-продажи и оформление в Росреестре

Третий этап является самым интересным для участников, ведь есть возможность купить недвижимость по весьма привлекательной цене, однако, вместе с тем, принимать решение нужно очень быстро.

После того, как появился покупатель, организаторы аукциона готовят документы, подписывается договор купли-продажи, а покупатель переводит денежные средства, регистрируются права на собственность и победитель аукциона становится законным владельцем жилья. Если же приобретены права требования, с застройщиком заключается новый ДДУ.

Регистрация, заявка на участие в аукционе, ЭПЦ

Чтобы принять участие в аукционе, для начала нужно зарегистрироваться на электронной площадке и подать заявку, которая будет включена в реестр потенциальных покупателей.

Однако участие в электронном формате торгов предполагает возникновение правовых отношений между участником и организатором аукциона, и договоренности (права и обязанности сторон) в рамках этих отношений необходимо зафиксировать.

Если при подписании договора в бумажном виде обязательства фиксируются проставлением подписей участников, то для подачи заявки (и при последующих операциях) от участника требуется «электронная цифровая подпись» или ЭЦП.

Подписываемый через интернет договор имеет вид файла, а ЭЦП представляет собой информацию, которая присоединяется к данным файла. Электронная цифровая почта позволяет установить личность подписантов, а также дает возможность узнать, не был ли изменен документ после его подписания.

Получить ЭЦП можно в компаниях, сертифицированных на выдачу электронной подписи, необходимо собрать и подать пакет документов, оплатить услугу и через некоторое время получить подпись. Кстати, некоторые компании предлагают оформить ЗЦП всего за один час, однако цифровая подпись должна ежегодно обновляться.

Для чего вносится аванс

После того, как заявка на участие будет одобрена, участник должен внести аванс, который подтверждает намерения потенциального покупателя.

Авансовый взнос нужен, чтобы обеспечить выполнение обязательств – если покупатель откажется оплачивать лот, который он выиграл (на любом из этапов аукциона), то есть, фактически, сорвет аукцион, деньги ему не возвращаются.

Все остальные участники после окончания аукциона могу спокойно забрать свои деньги, кроме победителя, в его случае авансовый взнос засчитывается в полную сумму оплаты. В принципе, после закрытия торгов аванс можно не забирать, а просто перевести его на будущие аукционы.

Могут ли иметь место манипуляции организаторов?

Те, кто только недавно столкнулся с возможностью приобретения недвижимости через интернет-аукцион (да, сейчас это не самый популярный способ покупки жилья) могут заподозрить коррупционную составляющую.

Так, ходят слухи о том, что некоторые организаторы могут «подыгрывать» отдельным участникам или беспричинно отстранять граждан от участия в торгах.

На самом деле, подобное не практикуется(по крайней мере, в случае независимых интернет-аукционов по недвижимости), так как это противоречит интересам организаторов, которые стараются продать жилье как можно дороже, ведь от этого напрямую зависит сумма комиссионных.

Подготовка к участию в аукционе

Перед тем, как принять участие в аукционе, нужно ответственно подготовиться к этому мероприятию.

Первым делом, необходимо собрать сумму, нужную для покупки квартиры, это, пожалуй, самый сложный момент для подавляющего большинства потенциальных покупателей.

Кроме этого, нужно оформить электронную подпись, как уже отмечалось, это необходимое условие для участия в интернет-аукционе.

Затем необходимо найти электронные аукционные площадки, ознакомиться с предлагаемыми объектами. Нужно изучить все, что касается предлагаемой недвижимости, установить ее реальную рыночную стоимость, оценивая все без исключения параметры:

  • Качество жилья. Выяснить метраж, расположение комнат, состояние жилого дома (возраст объекта). Если дому более пятнадцати лет, могут иметь место проблемы, связанные с районной инженерной инфраструктурой (горячее и холодное водоснабжение, электросети, канализация, отопление). О наличии подобных проблем на сайте информации не будет, искать нужно самостоятельно;
  • Местоположение. Необходимо понять уровень транспортной доступности объекта, наличие в шаговой доступности остановки общественного транспорта, а также необходимых объектов социальной инфраструктуры (магазины, детский сад, школа).
  • Юридические параметры. Кто в данный момент является собственником, сколько человек зарегистрировано на предлагаемых квадратных метрах, не наложены ли на недвижимость различные обременения.

Недостатком является то обстоятельство, что нельзя прийти и посмотреть на состояние жилья, то есть, вплоть до покупки можно только догадываться, сколько денег придется выложить за ремонт. Впрочем, если потенциальный покупатель предполагает начать свое проживание с капитального ремонта, это обстоятельство можно не учитывать.

Если предложенная квартира по всем показателям устраивает и при этом цена ниже рыночной, можно регистрироваться на сайте аукциона, оформлять заявку, дожидаться одобрения и вносит авансовый платеж.

Рекомендации по участию в аукционе

Имейте в виду, что стоимость жилья обязательно вырастет относительно исходной цены, если, конечно, квартира стоящая, поэтому заранее определите верхний порог – максимальное количество денег, которые вы хотели бы заплатить.

Аукционные торги являются достаточно азартным занятием, и по этой причине стоимость недвижимости может вырасти выше, чем цены квартир с аналогичными параметрами, которые имеются на рынке, где можно их купить в любой момент.

Поэтому определите для себя ценовую границу, выше которой сделка будет, фактически, лишена смысла.

Были зафиксированы случаи, когда стоимость аукционных квартир в ходе торгов превышала рыночную цену в полтора раза только на ажиотаже участников. Поэтому всеми силами старайтесь не выходить за рамки, и помните, что если вы не сможете оплатить цену, которую указали, авансовый взнос вам не вернут.

Покупая квартиру на аукционе, имейте в виду, что в момент физической передачи квартиры, проживающие могут отказаться съезжать, такие случаи действительно имеют место.

Например, отказ от выселения может быть мотивирован наличием новорожденного, инвалида, или еще целым рядом причин.

Не забывайте, что через аукцион квартиры часто продаются по решению суда, а не по воле собственников, а в такой ситуации люди часто оказываются без денег и физически не могут переехать на съемную квартиру.

Участковый в данном вопросе вам помогать не будет. Для выселения необходимо обращаться в суд с соответствующим заявлением, иногда такие процессы затягиваются на годы. Кроме того, собственники могут всячески тянуть время, оставаясь жить в квартире, и в некоторых случаях получается это довольно неплохо.

Для этого нужно всего лишь время от времени подавать в суд (и прочие инстанции) различные иски. Могут оспариваться судебные решения, результаты проведения аукциона, суд с ипотечным банком, пр.

, и даже если дело заведомо проигрышное, время, выделенное на рассмотрение, дает возможность проживать в квартире в течение продолжительного периода.

Заключение

Если вы приняли решение принять участие в аукционах по недвижимости, помните, что риск быть обманутым никуда не исчезает, ведь в сделке фигурируют крупные суммы. Проверяйте компании, на счет которых вы переводите авансовый платеж (или полную сумму в случае победы), проверяйте юридическую сторону сделки. Возможно, неплохим решением будет консультация у независимого юриста.

И самое главное – избегайте спешки и азарта, излишняя торопливость может привести к потере денег на любом этапе, от принятия решения об участии в аукционе, до оформления сделки.

Экологически чистые районы: как выбрать “благоприятную” новостройку в Москве и МО?

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Источник: https://zen.yandex.ru/media/novostroev/kak-uchastvovat-v-elektronnyh-torgah-na-pokupku-kvartiry-5d553afb0ce57b00c1d83822

Покупка квартиры через аукцион, на торгах: порядок, риски покупателя

Как оформить квартиру купленную на торгах

Купить квартиру через торги можно онлайн или при личном присутствии, сэкономив до 30-40% от ее реальной рыночной стоимости. Чаще всего тендеры проводятся в интернете. Рассмотрим, что подразумевается аукционами по продаже недвижимости, каковы условия участия, какие квартиры там продаются, на каких сайтах они проводятся, и как купить или продать жилье.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Что такое аукцион?

Аукцион – это публичная продажа недвижимости и другого имущества по заранее определенным правилам. Главное условие – соблюдение принципа состязательности между покупателями: кто предложит большую цену за жилье, тому его и продадут по окончании торгов.

Если же речь идет о покупке квартиры через аукцион, все наоборот: покупатель сам ищет приемлемые для него лоты с учетом параметров и стоимости недвижимости, и подает заявки.

Обратите внимание! Продажа квартиры по ФЗ 44 через аукцион проводится в обязательном порядке бюджетными учреждениями, которым принадлежит продаваемое имущество. По-другому его реализовать нельзя, это нарушение законодательства.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Какие квартиры продаются на торгах?

На торгах можно купить самые разные квартиры:

  1. Находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Закон обязывает такие учреждения продавать имущество только через торги. Оно может быть получено по государственному договору ренты, а также при наследовании, если имущество признано выморочным. Или если предприятие признано банкротом, и его недвижимость продается.
  2. Продаваемые агентствами недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги и он готов существенно снизить стоимость, риэлтор может выставить его жилье на торги. Недвижимость может быть в собственности и у самого агентства, если оно ранее его выкупило у другого человека.
  3. Жилье продается банком. Если квартира была передана в залог по ипотеке или потребительскому кредиту, и заемщик не смог рассчитаться перед кредитором, накопив долги, она продается через торги. Банку нужно быстрее получить деньги. Остаток отдается заемщику.

Примечание: иногда покупка квартиры с торгов возможна и у застройщика. Скорее всего, она будет не самого лучшего качества, если компании приходится продавать ее таким образом.

Условия участия в торгах

Условия покупки на торгах зависят от конкретной площадки – везде они разные. Но в общем критерии выглядят так:

  1. Обязательна регистрация на сайте и получение электронного ключа. Он будет вместо подписи. Заказать его можно в сертифицированном центре: например, в «Корус Консалтинг», «СКБ Контур», Таскком».
  2. Совершеннолетний возраст.
  3. Внесение залогового депозита для подтверждения наличия денег на покупку. Сумма варьируется от 100 000 до 300 000 руб. Если покупатель выигрывает аукцион, деньги засчитываются в счет недвижимости. При проигрыше возвращаются на банковский счет в течение 5 дней.
  4. Участники регистрируются примерно за 5 дней до начала аукциона.
  5. Продавец может определить стоимость торгового шага. Например, если она равна 50 000 руб., то покупатель вправе поднять цену минимум на 50 000 руб.

Пример. Квартира продается на торгах за 2 000 000 руб., ее реальная рыночная стоимость – 4 000 000 руб. Торговый шаг равен 100 000 руб.

Первый участник аукциона предложил выкупить недвижимость за 2 100 000 руб., второй – за 2 500 000 руб. Если бы предложили поднять цену не на 100 000, а на 50 000 руб.

, на площадке этого бы не позволили сделать, т.к. цена шага ниже минимальной. Больше – можно, меньше – нет.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

На каких сайтах возможна покупка квартиры через аукцион?

Продажа квартир с аукциона проводится на нескольких площадках:

Важно! Государственную или муниципальную недвижимость можно купить только через Единую информационную систему в сфере закупок. Некоторые банки выдают ипотеку на покупку жилья через торги.

Как купить квартиру на аукционе?

Чтобы купить квартиру через торги, нужно выбрать площадку и зарегистрироваться на ней. Скорее всего, система запросит паспортные данные, ИНН и реквизиты банковского счета. После этого документы отправятся на проверку, через несколько дней пользователю сообщат о ее результатах.

Что нужно сделать после регистрации:

  1. Перечислить задаток. Он поступит на личный счет в системе.
  2. Выбрать квартиру и подать заявку. После этого покупателя снова проверят. Если все в порядке, ему поступит уведомление о допуске к торгам.
  3. Участвовать в аукционе. Обычно торги проводятся по будним дням, примерно с 09.00 утра. Сначала нужно выбрать лот, на который подана заявка. Если заявок несколько, торги проводятся. Ставки повышаются каждые 30-60 минут. Если только одна, договор заключается с тем, кто ее подал.
  4. Получить выписку из протокола подведения итогов аукциона на электронную почту.
  5. Заключить договор купли-продажи (далее – ДКП) с продавцом.
  6. Подать документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

Оплата по договору чаще всего производится через безотзывный аккредитив, и посредником между продавцом и покупателем выступает банк. Сразу после регистрации права собственности деньги перечислят продавцу, это займет около месяца с момента подписания ДКП.

и образец договора

Если собственник продает недвижимость самостоятельно, в ДКП в качестве продавца указывается он. Если жилье продается по причине банкротства, от лица должника действует конкурсный управляющий. Сведения о сторонах сделки обязательно указываются в ДКП.

Что еще должно быть в договоре:

  1. Сведения о недвижимости: адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер, этаж.
  2. Документ, на основании которого жилье принадлежит продавцу.
  3. Реквизиты протокола по результатам аукциона.
  4. Стоимость жилья, порядок оплаты.
  5. Права, обязанности, ответственность сторон.
  6. Подписи участников сделки.

Документы

Для участия в аукционе покупателю понадобится паспорт и выписка по банковскому счету, подтверждающая, что у него есть деньги для покупки недвижимости. При выходе на сделку достаточно паспорта и протокола.

Продавец должен представить выписку из ЕГРН, техпаспорт и документ, на основании которого у него возникло право собственности.

Расходы

Расходы покупателя при покупке квартиры через электронные торги сводятся к внесению залога и оплате госпошлины за переоформление права собственности (2 000 руб.). Дополнительные затраты бывают редко.

Как продать квартиру через госзакупки?

Физическому лицу продать квартиру через торги ЕИС сложнее, чем бюджетной организации. В ЕИС большая часть объявлений о продаже, а не о покупке.

Как продать квартиру государству через аукцион:

  1. Найти в ЕИС извещение о покупке недвижимости в регионе ее местонахождения.
  2. Ознакомиться с техзаданием, чтобы понять, подходит ли жилплощадь.
  3. Отправить заявку на участие в аукционе.
  4. Участвовать в аукционе. Выиграет тот, кто предложит жилье по меньшей цене.
  5. Заключить договор и передать ключи от квартиры заказчику.

Обратите внимание! Продажа квартиры через торги длится довольно долго. Если у заказчика совсем нет заявок, аукцион не проводится. Нужен хотя бы один участник.

Риски покупки и продажи квартиры через аукцион

Покупка квартиры на аукционе сопровождается довольно большим количеством подводных камней:

  1. В квартире могут быть прописаны старые жильцы. Выписать их можно по договоренности или через суд. Сложнее, если зарегистрирован несовершеннолетний ребенок: все действия придется согласовывать с его родителями или органом опеки.
  2. Сохранение права пожизненного проживания посторонним человеком. Такое бывает, когда продавец изначально покупает квартиру по ДКП с правом проживания другим лицом. Оспорить это практически невозможно, но о таком нюансе обычно сообщают до начала торгов.
  3. Неузаконенная перепланировка. Новому собственнику придется переоформлять документы самостоятельно или возвращать все в первоначальный вид.
  4. Задолженность по коммунальным услугам. К новому владельцу она не переходит, но ТСЖ вряд ли это заинтересует. При длительной неуплате могут отключить электричество или водоснабжение, и покупателю придется разбираться с этим самостоятельно.
  5. Приобретение некачественного жилья. Через аукционы продается большая часть недвижимости с «бабушкиным» ремонтом или вообще без него; имеющая проблемы с инженерными сетями.

Совет юриста: иногда за квартиры на аукционах люди отдают даже больше рыночной стоимости, впадая в азарт. Сомнительная экономия. Желательно еще до начала торгов определиться с максимальной суммой, которую можно потратить на жилье.

Риски для собственника при продаже квартиры через аукцион минимальны. Он может выставить любую цену. Но если покупатель впоследствии откажется от сделки и не возместит нанесенные убытки, для взыскания придется обращаться в суд.

Ответы юриста на частные вопросы

Сколько времени занимает покупка квартиры на торгах? Около двух месяцев. Зарегистрироваться и получить электронный ключ можно за один день. На поиск подходящего лота уходит неопределенное количество времени: все зависит от того, что хочет покупатель. За 5 дней до начала торгов производится регистрация, сам аукцион может проводиться как один час, так и неделю.

Право собственности при подаче документов через МФЦ оформляется за 9, напрямую в Росреестр – 7 рабочих дней. Хочу купить квартиру через аукцион. Собственник не справился с выплатой ипотеки, продает банк. Как узнать, есть ли долги по взносам на капитальный ремонт? Узнать о наличии задолженности можно, запросив последнюю квитанцию у продавца.

Выиграла торги, но хочу отказаться от покупки квартиры. Какие будут последствия? Согласно ст. 448 ГК РФ, при отказе от подписания протокола одна сторона обязана возместить другой стороне убытки, нанесенные отказом. Присмотрели квартиру, продавец купил ее несколько лет назад на торгах, она была арестована приставами.

Какие есть риски? Все зависит от того, сколько лет прошло с момента покупки. Если прошло минимум три года (срок исковой давности), вероятность появления третьих лиц, которые могут претендовать на недвижимость, снижается. Нужно заказать выписку из ЕГРН и посмотреть, нет ли на квартире ограничений. Покупаю квартиру на торгах, принадлежит ипотечному должнику.

В какой срок снимут обременение по ипотеке? Обременение снимается в течение трех рабочих дней после погашения долга перед банком.

Заключение эксперта

Подведем итоги:

  1. Квартиры на аукционах продаются по сниженной стоимости (минус 30-40% от рыночной). Но во время торгов нужно контролировать себя на каждом шаге, чтобы в итоге не заплатить больше средней цены по рынку.
  2. Покупка квартиры через торги удобна тем, что никуда ходить не надо: все происходит дистанционно. Оффлайн только заключается ДКП.
  3. Можно купить квартиру с торгов в ипотеку, но кредитованием такой недвижимости занимаются далеко не все банки. Подробности нужно уточнять на конкретной площадке.

Источник: https://SocPrav.ru/pokupka-kvartiry-cherez-aukcion-na-torgah

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.