Договор дду и жск отличия

Содержание

Что собой представляет договор ЖСК и чем он отличается от ДДУ? Образец документа и порядок его подписания

Договор дду и жск отличия

У покупателей недвижимости в строящихся домах есть два варианта: приобретение квартиры по договору долевого участия или участия в ЖСК. Каждый из указанных способов имеет свои преимущества и недостатки.

Что такое договор ЖСК, и для чего он нужен

Согласно статистике, до 30% квартир в российских новостройках продаются путем заключения договора ЖСК.

Жилищно-строительный кооператив выступает объединением физических и юридических лиц, которые добровольно объединились для строительства недвижимости. Члены такого кооператива материально участвуют в процедуре возведения дома, его реконструкции и содержании через внесение паевых взносов.

Покупатель квартиры в строящемся доме становится пайщиком и подписывает с ЖСК договор. В нем ЖСК обязуется передать пайщику квартиру с определенными характеристиками, а пайщик – выплатить полную стоимость пая и принять ее. Участники регулярно вносят взносы в ЖСК, итоговая стоимость которых равна стоимости квартиры. После полной выплаты пая участник может стать собственником недвижимости.

Договор ЖСК – это важнейший документ, который регулирует взаимоотношения между пайщиками (будущими собственниками квартир) и ЖСК. В нем описываются условия для вложения денег в застройку, правила внесения первоначального взноса и последующих платежей за квартиру, характеристика недвижимости, порядок принятия решений в кооперативе и условия выхода пайщика из ЖСК. Договор ЖСК содержит права и обязанности сторон и важнейшие условия продажи недвижимости. Если в отношении ДДУ многие аспекты оговорены на законодательном уровне, то все спорные ситуации между правлением ЖСК и пайщиками разрешаются с учетом положений заключенного ими договора. Поэтому его значение сложно переоценить.

После подписания договора все условия продажи недвижимости считаются согласованными сторонами, и их правоотношения приобретают юридическую силу.

Также договор ЖСК является одним из документов, который предъявляется пайщиком при переоформлении права собственности на квартиру в свою пользу в Росреестре.

Стоит отметить, что взаимоотношения кооператива с пайщиком также регулируются не только договором ЖСК, но и уставом. В частности, существенные условия работы кооператива (такие, как порядок выхода или принятия в члены кооператива) могут быть прописаны именно в уставе, а не в договоре. Но при подписании договора пайщик подтверждает свое согласие со всеми положениями устава.

Порядок оформления договора

Перед заключением договора потенциальному пайщику стоит проверить следующую информацию:

  1. Сведения о кооперативе: когда и где зарегистрирован кооператив (в какой ФНС).
  2. Репутацию ЖСК: в частности, отзывы и упоминания о нем в интернете.
  3. Наличие судебных разбирательств с участием ЖСК.
  4. Не находится ли кооператив в стадии ликвидации, банкротства или финансового оздоровления.
  5. Узнайте, сколько еще ЖСК зарегистрировано на председателя (если их несколько, то это может стать опасным сигналом).
  6. Обладает ли ЖСК разрешением на строительство именно на указанной в договоре земле. Очень часто проблемы при строительстве у ЖСК возникают из-за неоформленных должных образом прав на земельные участки.

Если ЖСК привлекает к строительству внешнего подрядчика, то такие документы, как проектная декларация, срок действия разрешения на строительство и свидетельство о праве собственности проверяются у застройщика.

После того как предварительный этап завершен, процедура подписания договора с ЖСК предполагает прохождение таких шагов:

  1. Будущий пайщик подает на имя председателя заявление в свободной форме с просьбой о вступлении в члены ЖСК.
  2. При подаче такого заявления нужно получить от кооператива расписку о том, что оно принято к рассмотрению.
  3. На рассмотрение заявления ЖСК отводится месяц.
  4. Кандидатура пайщика в обязательном порядке рассматривается на общем собрании кооператива.
  5. Если в отношении пайщика был вынесен положительный вердикт, то ему выдается заверенная выписка из решения общего собрания о вступлении в ЖСК.
  6. Пайщик уплачивает членские взносы в ЖСК и получает платежные документы об этом.
  7. Подписывается договор между ЖСК и пайщиком.

Законодательно вопрос содержания и формы договора ЖСК никак не урегулирован. Его содержание и структура являются свободными и определяются по соглашению сторон. Условия заключения договора свободные.

Договор ЖСК обязательно должен иметь письменный вид и оформляется по числу участников. В договоре ЖСК должны быть прописаны следующие условия:

  1. Характеристики строящейся недвижимости и квартиры: этаж и площадь. Из договора четко должно быть понятно, какую квартиру получит пайщик, с какими характеристиками и в каком доме.
  2. Алгоритм повышения стоимости квадратного метра квартиры (главное, чтобы договор предусматривал, что этот вопрос должен решаться по решению собрания участников).
  3. Порядок внесения членских и паевых взносов.
  4. Какие взносы, помимо паевого, предусмотрены в ЖСК, порядок и периодичность их внесения.
  5. Сведения о земельном участке, на котором строится дом, его кадастровый номер (пайщику следует уточнить, кому принадлежит указанный участок, и обладает ли ЖСК правом на его застройку).
  6. Сроки окончания строительства (в интересах пайщика, чтобы здесь также был пункт о неустойке застройщика при просрочке обязательств).
  7. Оплата коммунальных платежей в строящемся доме (кто должен оплачивать коммунальные услуги).
  8. Порядок предоставления квартиры.
  9. Условия выхода из кооператива и расторжения договора. Исключение пайщика из числа членов кооператива может происходить по его инициативе или по решению собрания ЖСК (такое решение собрание может принять из-за невыполнения пайщиком своих обязательств).
  10. Порядок возврата денег пайщику при выходе из кооператива.
  11. Штрафные санкции для пайщика и ЖСК при нарушении своих обязательств (например, за просрочку при внесении паевого взноса).
  12. Реквизиты кооператива (их стоит дополнительно сверить с данными из ЕГРЮЛ, которые есть в открытом доступе).
  13. Сведения о пайщике.

Образец договора ЖСК можно скачать здесь. Договор подписывается каждой из сторон и вступает в силу со дня его подписания.

Договор является внутренним документом и не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Чем отличается договор ЖСК от ДДУ

Разница между договором ЖСК и ДДУ лежит в их правовом регулировании. Работа с договорами долевого участия регулируется по 214-ФЗ «О долевом участии…», а работа с жилищно-строительными кооперативами – по 215-ФЗ «Закон о ЖСК».

Договоры долевого участия или ДДУ представляют собой схему, согласно которой, квартиры в строящихся домах реализуются между дольщиками. По сути, лица, которые вносят средства по ДДУ, становятся инвесторами строительства.

Договоры участия в Жилищно-строительном кооперативе представляют собой схему, согласно которой, покупатели квартиры вносят паевые взносы (их также называют пайщиками). Фактически они вступают в сообщество граждан, целью которых является постройка жилого дома.

Рассмотрим разницу между договором долевого участия и участия в ЖСК.

КритерийДоговор долевого участия 214-ФЗДоговор ЖСК 215-ФЗ
Регистрация договора в РосреестреДоговоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в РосреестреВ Росреестре регистрируется только право собственности на квартиру после выплаты всех паевых взносов и окончания строительства дома. Поэтому есть риски купить по договору ЖСК уже ранее проданную квартиру
Стоимость квартирыУказывается полная стоимость недвижимости, которая по закону не может измениться. Но застройщик может предложить заключить допсоглашение к основному договору с увеличивающейся стоимостью, хотя дольщик может и не соглашаться215-ФЗ не содержит запрета на увеличение стоимости квартиры. Председатель кооператива по согласованию с его участниками может в любой момент увеличить стоимость недвижимости, например, по причине удорожания строительных материалов или по иным обстоятельствам, которые сделали невозможным окончание строительства по заданной ранее сумме. Но договор с ЖСК может защищать пайщиков и содержать пункт о невозможности пересмотра стоимости квартиры.
Окончание строительстваВ ДДУ приводятся четкие сроки окончания строительства. При возникновении просрочки по обязательствам застройщик обязан компенсировать дольщикам издержкиЗаконодательство не содержит каких-либо мер ответственности при срыве сроков строительства по договору ЖСК
Рассрочка выплатРассрочка по выплатам в рамках 214-ФЗ допускается вплоть до окончания строительстваЗаконодательством предусмотрена возможность внесения паевых взносов за квартиру уже после сдачи дома

Что лучше для покупателя квартиры: ДДУ или ЖСК

Однозначно ответить на вопрос, какой договор предпочесть покупателю (ДДУ или ЖСК), нельзя. Каждую ситуацию покупки недвижимости необходимо рассматривать в индивидуальном порядке. При этом потенциальному покупателю стоит понимать преимущества и недостатки разных форм взаимодействия с застройщиками.

Преимущества и недостатки ДДУ

Приобретение квартиры по ДДУ имеет свои неоспоримые преимущества, среди которых:

  1. У застройщика в обязательном порядке должны быть свои разрешительная документация и проектная декларация.
  2. Договор содержит фиксированную стоимость квартиры, которая не может быть пересмотрена застройщиком в одностороннем порядке. Застройщики должны самостоятельно решать проблему увеличения стоимости строительных материалов без привлечения дольщиков.
  3. Дом построят именно в том виде, в каком он был заложен в проектной документации. Он не может неожиданно и незапланированно увеличиться на несколько этажей, в нем не появятся пристройки и прочие здания.
  4. Договором гарантируется прозрачная схема его расторжения и компенсации понесенных убытков.
  5. Существуют понятные гарантийные сроки застройщика на разные виды работ.

Но хотя законодательство достаточно хорошо защищает права дольщиков, не лишен данный договор и определенных недостатков:

  1. Стоимость квартир по ДДУ обычно больше, чем по ЖСК. А в связи с обязательным отчислением части стоимости квартир в специальный компенсационный фонд квартиры по ДДУ стали еще на порядок дороже. Согласно действующему законодательству, строители должны отчислять 1-1,5% стоимости квартир в компенсационный фонд.
  2. Договор долевого участия предполагает длительный этап их регистрации.
  3. В договоре содержится ограниченный перечень оснований для расторжения.

Преимущества и недостатки договора ЖСК

В числе преимуществ приобретения квартиры по договору ЖСК можно отметить возможность получения значительной скидки на квартиру и ее более низкая стоимости, чем по ДДУ. Связано это с тем, что на кооперативы не накладываются требования об отчислениях дополнительных сборов.

Также достоинством ЖСК является то, что пайщики могут непосредственно влиять на ход строительства. Дело в том, что все важнейшие вопросы решаются в ЖСК на собраниях участников.

Среди отрицательных моментов покупки квартиры по договору ЖСК можно отметить:

  1. Пайщику придется дополнительно заплатить взнос за вступление в кооператив: обычно это 1-3% от стоимости недвижимости.
  2. Существует опасность двойных продаж.
  3. Фактически дольщик меньше защищен законодательно, чем покупатель по ДДУ.
  4. Покупателю сложно перепродать свою долю даже через переуступку прав. Дело в том, что покупатель его пая должен пройти процедуру вступления в состав кооператива, а его кандидатуру могут не одобрить иные участники.
  5. Есть риски увеличения стоимости недвижимости, так как цена не является фиксированной.
  6. Отсутствует ответственность застройщика за срыв сроков.

Таким образом, договор ЖСК регулирует взаимоотношения между пайщиками и председателями. В отношении такого договора нет четко установленных правил для его описания.

В нем могут содержаться любые условия продажи недвижимости в строящемся доме, сроки возврата денег пайщикам и пр. Договор ЖСК стоит заключать только после детальной проверки деятельности кооператива и представленной им документации.

Договор ЖСК обладает свойственными ему преимуществами и недостатками перед ДДУ.

Вам также может понравиться

Источник: https://pravo.team/nedvizhimost/soderzhanie/zhsk/dogovor-zsk.html

Что лучше – ДДУ или ЖСК?

Договор дду и жск отличия

Покупка квартиры в новостройке может быть основана на двух основных документах — это ДДУ по 214 ФЗ и ЖСК по 215 ФЗ.

Первый вариант — Договор долевого участия, второй — Жилищно-строительный кооператив, в который вступают покупатели, чтобы получить новое жилье и в дальнейшем управлять или делегировать управление сторонней УК.

 
В чем состоит разница между ДДУ и ЖСК, что выгоднее, есть ли подводные камни? 

Что такое ДДУ по 214 ФЗ

Основные положения ДДУ в соответствии с законом устанавливают ряд ограничений для застройщика и защищают покупателя жилья:

  • квартира вносится в реестр, и это означает, что продать ее сразу двум дольщикам застройщик не может;
  • в договоре прописывается полная сумма, которая будет внесена покупателем за приобретенную квартиру, а застройщик не может изменить ее произвольно, только через допсоглашение, которое покупатель вправе не подписывать;
  • у застройщика есть установленный срок передачи жилья покупателю, к которому может быть добавлено только два месяца, после чего начинается начисление неустоек;
  • все рассрочки, которые предлагает девелопер, действуют только в пределах срока завершения строительства. 

Этот вариант предполагает более высокий в сравнении с ЖСК уровень ответственности девелопера перед дольщиками. Инструментов взыскания неустоек и возврата средств достаточно для решения вопроса в суде, но иногда доходит и до уголовных дел.

Покупатель всегда может отказаться от подписания дополнительного соглашения и потребовать свои деньги к возврату.

Случай двойной продажи после внесения объекта в Росреестр практически невозможен, поскольку повторно внести туда тот же объект технически не получится. 

Что такое ЖСК по 215 ФЗ

Приобретение квартиры по 215 ФЗ – это вступление в ЖСК, имеющее свои плюсы и минусы. Главной опасностью в таких отношениях остается своего рода коридор возможностей для недобросовестного застройщика, поскольку закон не регулирует большую часть подробностей сделки. 
Подводные камни договора ЖСК:

  • все подробности и тонкости взаимоотношений застройщика с дольщиком устанавливает договор, поэтому очень важно изучить документ и проконсультироваться с независимым юристом;
  • застройщик может предложить кооперативу согласовать увеличение стоимости жилья, приведя экономическое обоснование, если ранее заключенный договор не содержит пункта, запрещающего пересмотр цены;
  • закон не предусматривает ни жесткого ограничения возможности просрочки, ни санкций в отношении застройщика, если это не оговорено в основном документе – договоре;
  • есть возможность получения длительных рассрочек, которые не ограничены по сроку окончанием строительства;
  • собственность оформляется только после завершения строительства, и фактически остается возможность продажи квартиры другому покупателю. 

Подобные отношения имеют иную правовую основу, чем договор ДДУ, где право собственности на жилье закрепляется с момента внесения в Росреестр. 

Существенные моменты разницы между договорами ЖСК и ДДУ 

ТСЖ ставит застройщика и потенциального владельца квартиры в партнерские отношения, при этом остается возможность продать квартиру другому собственнику на любом этапе строительства.

Именно поэтому заключать подобную сделку следует с тщательной проверкой девелопера и непосредственного продавца. При отсутствии ограничений на рост стоимости квартиры и затягивание сроков стоит задуматься.

Застройщик должен предложить членам товарищества механизм гарантий от двойной продажи. 

Что такое собственность ЖСК и членство в кооперативе 

Если вы станете продавать свою квартиру после оформления в собственность, придется ввести покупателя в состав ЖСК. Вам придется оплатить и свое членство в кооперативе, которым по сути и является эта форма приобретения жилья жилья.

Впоследствии товарищество может выбирать и менять УК, а это часто становится причиной роста платежей, так как в собственности ЖСК оказывается все, что было включено в состав строительства, в том числе и внутренние инфраструктурные объекты.

 
Еще одна тонкость ЖСК – это возможность получать разрешение на строительство для каждого дома в отдельности, создавая небольшую компанию, что тоже делает положение дольщика уязвимым. Сейчас это будет меняться – в течение трех лет будет введен запрет на подобное оформление. 

Разница в стоимости квартир и гарантии по договору 

Стоит обратить внимание на то, что договоры по ЖСК обычно дают возможность снизить общую стоимость покупки на 1-3% и получить длительные рассрочки.

Но это не всегда служит достаточным балансом риска – ведь вероятность, что ваша квартира будет продана дважды, или дом будет строиться гораздо дольше заявленного срока, очень велика.

  Законодательство не препятствует изменению формы договора – по договоренности или через суд можно добиться изменения договора ЖСК на ДДУ или обратно. 

Источник: https://novostroyker.ru/blog/sovety/raznica-mezhdu-ddu-i-zhsk

Дду и жск: сравнение, преимущества

Договор дду и жск отличия

В последние восемь лет государство борется за оздоровление рынка первичной недвижимости, и главное его оружие — федеральный закон № 214-ФЗ. По нему будущие собственники заключают договоры долевого участия в строительстве (ДДУ). Деньги за квартиру покупатель перечисляет только после регистрации сделки со строительной компанией, что исключает возможность двойных продаж.

При этом на рынке недвижимости по-прежнему остаются застройщики, предпочитающие продавать квартиры по договорам жилищно-кооперативного строительства (ЖСК).

По данным компании «МИР недвижимости», в 2016 году до 25% новых жилых комплексов в Петербурге были построены в формате кооператива.

Почему ДДУ не является единственным способом покупки квартиры, и чем привлекательна кооперативная форма строительства?

В случае с ДДУ изначально дом принадлежит застройщику, который распродает его по кусочкам, по мере возведения. Договор долевого участия оберегает покупателей от мошенничества и долгостроев.

С каждым годом в закон № 214-ФЗ добавляют новые поправки, из-за которых застройщики берут на себя ряд обязательств: сдать дом вовремя, платить пени в случае просрочки, отчислять взносы в фонд обманутых дольщиков.

Но за выполнение этих требований на самом деле платят покупатели квартир, потому что строительная компания закладывает в стоимость все финансовые риски. Поскольку повысить цену на уже проданную квартиру по договору ДУ нельзя, компании изначально продают жилье дороже реальной стоимости.

Другое дело — жилищно-строительный кооператив, в котором собственниками дома изначально являются жильцы. Возведением дома руководит правление кооператива, а застройщик выполняет функции подрядчика и может быть заменен.

К сожалению, на практике правлением руководит строительная компания, а будущие жильцы практически не имеют голоса. Собственники могут захватить власть в небольших новостройках, где членам кооператива проще договориться.

В Петербурге известны два случая, когда члены ЖСК добились банкротства застройщика и сами достроили свои дома.

Главное преимущество ЖСК перед ДДУ — стоимость квартиры. По оценкам экспертов, кооперативное жилье может быть дешевле на 40% аналогичного по площади долевого. При этом стоимость квартиры в ЖСК может повышаться несколько раз, по мере возведения дома — и пайщикам придется доплачивать. Еще несколько различий между ЖСК и ДДУ:

  • дольщиков защищает закон «О защите прав потребителей», по которому застройщик выплачивает штраф до 50% стоимости квартиры, в случае нарушения договора;
  • взносы по ЖСК не облагаются налогами;
  • продать квартиру по ДДУ можно в любой момент, а для продажи в ЖСК нужно согласие кооператива;
  • рассрочка по ДДУ не превышает период строительства, по ЖСК — дается на любой срок.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

На рынке недвижимости Петербурга есть известные застройщики с хорошей репутацией, работающие только в формате ЖСК. Покупка квартиры путем вступления в кооператив дает возможность существенно сэкономить. Приобретать жилье у новичков рынка по договору ЖСК эксперты не советуют: вполне возможно, что у компании нет разрешения на строительство, не выкуплен участок или не хватает своих средств.

Но даже самый надежный застройщик, продающий недвижимость по договору ЖСК, оставляет за собой право задержать срок сдачи дома. Если такой вариант не для вас — лучше выбрать договор долевого участия в строительстве.

ДДУЖСК
++
Срок сдачи — как в договоре, иначе штрафВысокая цена (по сравнению с ЖСК)Цена ниже до 1,5 разСрок сдачи могут перенести
Исключены двойные продажиРассрочка до окончания строительстваДлительная рассрочкаВозможны двойные продажи
Продажи только после выдачи разрешения на строительствоЖСК может сменить генподрядчикаВозможны продажи без разрешения на строительство
Покупателя защищает закон «О защите прав потребителей»Застройщик руководствуется не только законом, но и уставом кооперативаСтоимость строительства может повышаться — придется доплачивать
Продать квартиру можно в любой моментПаевые взносы не облагаются налогомНе все банки кредитуют пайщиков
Продать пай можно только с согласия членов кооператива

В любом случае, по какой бы форме договора вы не приобрели недвижимость, самым важным фактором является порядочность и обязательность строительной компании.

Хороший застройщик не стремится воспользоваться негативными для покупателя особенностями договора, ведь он дорожит своей репутацией и ценит собственных клиентов.

Поэтому, когда вы решаете, что для вас удобнее и безопаснее — долевое участие или жилищно-строительный кооператив, не забывайте, что это не главный момент.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

На нашем сайте вы найдете квартиры только от тех застройщиков, которые заслуживают доверия — независимо от формы договора, по которой они реализуют свои проекты. Для того, чтобы увидеть предложения от самых надежных компаний, воспользуйтесь нашим помощником по поиску:

Источник: https://mirndv.ru/blog/ddu-protiv-zhsk-chto-luchshe/

Дду и жск: разница в договорах, плюсы и минусы для покуптеля

Договор дду и жск отличия

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по дду или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Важно! Следует иметь ввиду, что:

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.

Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:

  • Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
  • Позвонить:
    • Федеральный номер: +7 (800) 511-86-74

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

  • Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
  • Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК)– это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.
Договор долевого участия по 214 ФЗДоговор с ЖСК по 215 ФЗ
Регистрация дду в Росреестре – это исключает двойную продажу квартирВ Росреестре регистрируется договор принятия квартиры в собственность – уже после постройки дома. Поэтому есть вероятность попасться на уловки мошенников и купить квартиру, уже проданную кому-то – так называемые «двойные продажи».
Обязательно прописывается полная стоимость приобретаемого жилья. Она не может измениться по закону. Есть лазейка – застройщик может предложить заключить дополнительное соглашение, но при этом вы не обязаны соглашаться, а девелоперу придется отдать вам квартиру за сумму, указанную в договоре. Или же – расторгать договор и возвращать деньги плюс платить неустойку.Председатель ЖСК по согласованию с членами кооператива в любой момент может увеличить стоимость квартиры. Основания – удорожание стройматериалов или иные обстоятельства, которые привели к невозможности построить дом за первоначальную сумму. Нужно внимательно изучать тот договор, который вы заключили – добропорядочный застройщик внесет в него пункт о запрете на увеличение, но ФЗ-215 не регулирует невозможность увеличения суммы.
Есть точная дата возведения. У застройщика есть страховой срок – два месяца от этой даты, которые, судя по судебной практике, даются на решение бумажных проблем со сдачей. Просрочка – будет взыскание неустойки в пользу дольщика, при вашем желании. Опять же, срок увеличивается по дополнительному соглашению, но у вас нет обязанности его подписыватьЧеткого срока и наказания за увеличения срока строительства в законе не прописано.
Рассрочка выплат возможна до окончания строительстваЗакон регулирует предоставление рассрочки на срок, более долгий чем после сдачи дома. Нужно смотреть каждый договор с ЖСК в отдельности

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

ДДУ

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

  • Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
  • В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
  • Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
  • В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
  • Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
  • Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

  • Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
  • Достаточно долгий процесс регистрации договора.
  • Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
  • Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

  • Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
  • Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
  • Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

  • Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
  • Есть опасность двойных продаж
  • Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
  • Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
  • Есть риск увеличения цены за квартиру
  • Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ.

И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры.

Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

  • Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
  • Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
  • Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия (скачать образец) обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

  • Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
  • ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
  • В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
  • Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
  • Гарантийные обязательства застройщика – сроки
  • Сумма цифрами и прописью

В договоре с ЖСК (скачать образец) нужно проверять следующую информацию:

  • Изучите риски пайщика в случае срыва строительства. В договоре должно быть прописано, что будет происходить в случае невозможности передачи квартир
  • Изучите реквизиты ЖСК, проверьте, что именно строил этот ЖСК и его члены
  • В договоре должна быть указана этажность и площадь вашей квартиры
  • Проверьте, нет ли процесса финансового оздоровления компании и нет ли предпосылок к окончательному банкротству этого ЖСК
  • Узнайте, сколько еще ЖСК у председателя компании – часто бывает, что один человек начинает строительство нескольких объектов, а после стройки замораживаются до лучших времен
  • Обратите внимание, прописан ли алгоритм повышения стоимости квадратного метра – нужно, чтобы это было возможно только по решению общего собрания
  • Сколько будет удерживаться каждый месяц на функционирование самого ЖСК – по аналогии со статьей за содержание жилья в управляющих компаниях
  • Изучите данные по земельному участку, указанные в договоре – его кадастровый номер, принадлежность, собственность, правовые отношения. Часто проблемы у ЖСК начинаются именно из-за земли.
  • Также вам нужно подробнее узнать о разрешении на строительство именно у этого ЖСК и именно на этой земле. Если разрешение не получено – лучше не заключать договор с этим ЖСК

Переход с жск на дду и наоборот

Можно сказать, что в современной России процессы жилищного строительства направлены на уменьшения количества ЖСК в счет крупных застройщиков. Договор с жск и дду – это предмет глубокого изучения не только юридических тонкостей, но и репутации застройщика.

  • Также последние несколько лет есть тенденция, особенно крупных региональных центрах, полного перехода крупных застройщиков на договора ЖСК. Фактически это происходит из-за уменьшения меры ответственности застройщика за все строительство в целом – ведь девелопер отвечает в случае ЖСК только за один дом. У этой юридической формы свой расчетный счет, свой уставной капитал и совсем мало денег для возврата дольщикам. Поэтому рисков в случае с ЖСК на самом деле много.
  • Также известны ситуации, когда происходит процесс перехода с жск на дду. Это достаточно приятный процесс для пайщика – становясь дольщиком, он имеет больше прав. Юридически же этот процесс является простым расторжением договора с одной организацией и заключением нового договора с другой, зачастую с трехсторонним соглашением об обязательства заключения этого договора.

Переход с дду на жск происходит обычно в ситуации, когда застройщик банкротится или каким-то иным образом завершает свою деятельность. В такой ситуации зачастую начинают действовать принятые в каждом регионе законы, связанные с оздоровлением общей ситуации с обманутыми дольщиками.

Так, на встрече в областном органе исполнительной власти дольщикам предложат самостоятельно организовать жилищно-строительный кооператив и начать достраивать дом.

В такой ситуации новому ЖСК передадут имущество прошлого застройщика и дадут землю или иные возможности для достройки.

Но даже с помощью властей дольщикам зачастую все равно придется внести на достройку объекта значительные средства.

Источник: https://viplawyer.ru/osobennosti-i-otlichiya-ddu-i-zhsk/

Дду или жск

Договор дду и жск отличия

Дду или жск: если вы хоть раз задумывались о том, в какие новостройки вложить деньги, этот вопрос наверняка вставал перед вами. Наше время квартиру в новостройке можно купить либо путём участия в долевом строительстве либо через членство в жилищно-строительном кооперативе в качестве пайщиков.

Дду или жск – обе эти схемы вложение денег в новостройке законны, но законы, которые регулируют отношения дольщика застройщика и отношения пайщиков ЖСК – разные. Поэтому, что выбрать Дду или жск – это вопрос не праздный.

Любой застройщик, который собирается привлечь денежные средства на строительство и продажу квартир работает через Дду или жск. ДДУ – это договор долевого участия в строительстве.

Согласно ему, застройщик берет на себя обязательства в определённый срок построить многоквартирный дом, сдать его в эксплуатацию и передать квартиры дольщикам, тем гражданам, которые вложили деньги в стройку. Договор долевого участия в строительстве обязателен к регистрации.

ЖСК – это жилищно строительный кооператив – сообщество граждан, которое руководит строительством дома, собирает средства на это строительство. Договор ЖСК необязательно регистрировать в ГУ ФРС.

Чтобы выбрать для себя Дду или жск, необходимо знать основные отличия между этими договорами.

Отличия договора ДДУ от ЖСК

Отличия ДДУ от ЖСК

Есть пять основных отличий ДДУ от ЖСК:

  • Государственная регистрация договора ДДУ – обязательна. Государственная регистрация договора с ЖСК необязательна.
  • Стоимость строительства Дду или жск – разная. По договору ДДУ, стоимость строительства квартиры фиксирована. Она закреплена в договоре и застройщик не может в одностороннем порядке изменить стоимость квартиры для дольщика. Стоимость квартиры в ЖСК может меняться, причём, увы, в сторону увеличения. По договору ЖСК застройщик или ЖСК имеют право в одностороннем порядке поменять стоимость квартиры, если застройщик понёс дополнительные расходы.
  • Сроки строительства по договору ДДУ указаны в договоре. Если застройщик не введет в эксплуатацию дом ко времени, указанном в договоре, дольщик имеет право взыскать с застройщика неустойку, расторгнуть договор долевого участия в строительстве, получить назад все вложенные в строительство деньги. В договоре ЖСКсроки строительства указаны. Но, если сроки строительства переносятся, пайщик скорее всего, не сможет суде взыскать с застройщика деньги. По крайней мере, точно можем сказать, что без юриста по недвижимости, который специализируется на судах с ЖСК, пайщик точно не сможет взыскать неустойку за сорванные сроки строительства.
  • Рассрочка при оплате строительства ДДУ возможна. Рассрочка при оплате строительства в ЖСК также возможна, и даже более, она может быть выдана на длительный срок. Проценты по рассрочке для пайщиков указываются в договоре и их регулирует непосредственно устав ЖСК.
  • Расторжение ДДУ возможно, при этом дольщик получит назад всё вложенные в строительство суммы. Расторжение договора с ЖСК обернётся для пайщиков возвратом только части вложенных средств. Пайщики должны внимательно ознакомиться с уставом кооператива и договором ЖСК прежде чем вкладывать деньги в строительство. В этих двух документах указывается, что при расторжении договора с ЖСК пайщикам не возвращаются часть взносов или вступительный взнос, или указаны какие-то другие условия: взыскание с пайщика за расторгнутый договор.

Дду или жск: плюсы и минусы

Дду или жск: плюсы и минусы

Итого подведём итоги, участие в строительстве по договору ДДУ имеет ряд хороших возможностей для дольщика:

Возможности ДДУ

  • Документы застройщика проверяются и утверждаются на государством уровне. Покупатель квартиры в новостройке по ДДУ защищен законом, в плане того что жильё будет не вторичное, именно то, что указано в договоре, в проектной документации.

  • Стоимость квартиры по договору ДДУ не изменится застройщиком без согласования с дольщиком. То-есть, если дольщик не даст согласия на повышение стоимости квартиры, она останется прежней.

  • У дольщика по ДДУ есть гарантия на качество построенного жилья, определен срок строительства, есть возможность взыскать неустойку.

Риски дольщика

  • При оформлении квартиры может возникнуть волокита в документах.
  • Причины расторжения договора описанное в нём, и не предусматривают расторжения договора по инициативе дольщика без явных на то причин: нарушение условий договора со стороны застройщика.

    Если дольщик расторгает договор по своей инициативе, не из-за того что застройщик нарушил свои обязательства, он оплачивает убытки застройщику. Дольщику может вернуться сумма за минусом 6-8 % от стоимости квартиры.

  • Рассрочка по ДДУ дается на срок не более пяти лет.

ЖСК – имеет свои достоинства

Быстрое оформление договора с ЖСК, контроль строительства и доступ к документам ЖСК, рассрочка по платежам за квартиру на 5 лет и более. Если в ЖСК идут хорошо дела, коммунальные платежи могут быть снижены.

Риски пайщиков и дольщиков – что страшнее

Риски пайщиков существенные

Застройщиком могут не соблюдаться сроки строительства объекта, может увеличиться цена квартиры, могут быть ограничения на продажу своего пая другому пайщику. Могут быть нарушения со стороны застройщика: когда выясняется, что застройщик не имеет разрешение на строительство объекта и когда у него нет документов на право собственности на землю или на аренду земельного участка.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5be6b5ec0a47b500aab00e70/ddu-ili-jsk-5be6b6bcc5937400aa07a95f

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.