Аккредитованный застройщик это

Аккредитация новостроек: критерии надежного застройщика

Аккредитованный застройщик это

Аккредитация новостроек – это процедура одобрения банком выдачи ипотечного кредита на квартиры в строящемся доме. Если застройщик получил разрешение, это само по себе говорит о том, что вероятность сдачи объекта в срок значительно выше. Однако 100% гарантию аккредитация не дает, поэтому при принятии решения необходимо обратить внимание и на другие факторы.

Что такое аккредитация

Для одобрения выдачи ипотечных кредитов, все новостройки проходят через комплексные проверки

Под аккредитацией понимается комплексная проверка застройщика специальными службами банка и другими экспертами для оценки вероятности успешного завершения строительства многоквартирного дома (или нескольких домов). Упрощенно можно сказать, что это проверка того, насколько надежным является данный застройщик для одобрения выдачи ипотечных кредитов на покупку квартир.

Осуществляется аккредитация по специальным критериям, которые утверждены конкретным банкам. Поэтому если одна строительная компания аккредитована Альфа-Банком, это не означает, что она получит такую же оценку, например, в банке ВТБ.

Благодаря положительному решению после проведения экспертизы каждая сторона получает свои преимущества:

  1. Банк одобряет выдачу ипотечных кредитов для приобретения квартир и других помещений в новостройке.
  2. Дольщики могут быть уверенны в том, что с высокой вероятностью процесс строительства действительно закончится успешно.
  3. Сама компания становится востребованной среди клиентов, желающих приобрести недвижимость в новом строящемся доме по выгодной цене.

При отсутствии положительного заключения от одного банка застройщик может попытаться аккредитоваться у другого. Но сделать это будет уже труднее, подобно тому как получение отказа в одобрении кредита немного ухудшает кредитную историю заемщика.

Критерии аккредитации

Для принятия положительного решения банк руководствуется собственными правилами и требованиями. В целом они совпадают: если строительство находится на стадии котлована, аккредитация в большинстве случаев невозможна. Если же строительство завершено на 20%-30% и более, получить одобрение гораздо проще.

Также застройщик получит положительное решение и в том случае, если банк сам участвует в строительстве, вложив определенную сумму. Тогда он также будет активно рекламировать объект клиентам, предлагая получить ипотечный кредит.

В качестве требований используются разные критерии – стадия строительства, репутация застройщика, соответствие законодательству:

  1. Обеспеченность обязательств финансовыми активами (достаточный запас средств на счетах).
  2. Целевое расходование средств, отсутствие подозрительных схем финансирования.
  3. Безубыточность минимум за 2 последних года.
  4. Полное соответствие требованиям законодательства (ФЗ №214).
  5. Отсутствие негативной информации о работе строительной компании, его акционеров и инвесторов.
  6. Достаточно большое количество объектов, построенных данным застройщиком и введенных в эксплуатацию в указанный срок.
КатегорияКоличество ранее завершенных объектовГотовность строящегося объекта (стадия)
А030% надземной части дома уже возведено
Бот 1 до 215% надземной части дома уже возведено
Вот 3 до 4начато строительство подземной части, вырыт котлован
Дот 5 до 19площадка готова к началу строительства, есть ограждения, установлены здания для строителей, есть оборудование
Еот 20любая (оценка не производится)

Указанные категории представлены в порядке возрастания надежности компании. Если застройщик относится к группе «А», он является новичком на рынке. Поэтому к нему предъявляются особо сложные требования – дом должен быть завершен как минимум на 30%.

Если же компания относится к категории «Е», это означает, что она является наиболее надежной. Поэтому проведение дополнительной аккредитации не требуется (подобная процедура уже проводилась ранее или застройщик имеет безупречную репутацию на рынке).

При этом оценка не всегда совершается по жестко заданным параметрам. Если в целом компания соответствует практически всем критериям, но не удовлетворяет одному требованию, решение о сотрудничестве с банком также может быть одобрено. В таких ситуациях процедура аккредитации проводится в индивидуальном порядке.

Как проводится аккредитации

Компания-застройщик подает заявку в крупнейшие кредитные организации для проведения аккредитации

Компания-застройщик заинтересована в проведении проверки и получении положительного решения от банка. Поэтому обычно руководство как можно быстрее обращается в крупнейшие кредитные организации и подает заявку.

Представители банка формируют комиссию экспертов и проверяют строительную компания по разным аспектам:

  • Репутация застройщика.
  • Количество возведенных объектов.
  • Длительность работы на рынке.
  • Финансовое положение.

Источник: https://otkazanet.ru/ipoteka/akkreditaciya-novostroek-kriterii-nadezhnogo-zastrojshhika.html

Банковская аккредитация жилого объекта и застройщика

Аккредитованный застройщик это

Ипотечные кредиты — одна из статей дохода банковской системы, поэтому служащие из отделов экономической безопасности банков собирают и анализируют информацию с целью аккредитовать застройщика или строящийся объект.

Аудит деятельности строительных организаций и фирм позволяет банковским учреждениям в дальнейшем избежать многих рисков. Банки никогда не начнут выдавать ипотечные кредиты, если не получат достоверные сведения о фирме-застройщике и проектной документации на новостройку.

Прежде всего проверяются:

  • документы на долгосрочную аренду или покупку определенного участка земли под застройку;
  • разрешение на строительство нового жилого дома или комплекса в указанном месте;
  • проектная документация на новостройку;
  • качество строительства.

После анализа первоочередной документации девелопера, ревизоры из службы экономической безопасности банка изучают инвесторов. Источник субсидирования любого жилого дома или комплекса должен внушать ревизорам банка доверие (как минимум, во время первоначальной фазы строительства, пока не начнется оформление первых документов по продаже квартир в СПб), иначе объект не получит аккредитацию.

Целенаправленность расходования средств дольщиков проверяют работники МинФина, но банковские служащие также держат на контроле соответствующие документы.

Аккредитация новостроек в самом начале строительства

Как правило, новостройки получают банковскую аккредитацию, когда хотя бы 20-30% работ уже выполнено. На нулевом этапе строительства большинство банков предпочитают не заниматься аккредитацией. Такая политика имеет под собой серьезное обоснование, сформированное негативным опытом периода «дикого капитализма».

Но в последнее время все чаще банки принимают участие в финансировании новых жилых комплексов или их части еще на начальном этапе стройки.

Таким образом, проект с самых первых шагов получает банковскую аккредитацию, и ипотека на квартиры такого объекта оформляется часто по заниженной процентной ставке.

Понятно, что на выигрышных условиях привлечение потенциальных покупателей не требует больших рекламных затрат. Многие жители Санкт-Петербурга предпочитают покупать квартиры в новостройках, изначально имеющих банк в числе инвесторов.

Поэтапная аккредитация

Не существует каких-то правил или регламента, согласно которым банки во что бы то ни стало должны аккредитовать строительство прежде, чем выдавать ипотечные кредиты на квартиры в данной новостройке.

Проверка застройщика и объекта службой экономической безопасности требует серьезных материальных затрат, но она полностью оправдывает себя, как показало время.

А схема проведения проверки и аудита в каждом случае разрабатывается под конкретный объект.

Например, банки выбирают иногда тактику поэтапного подхода. То есть, сначала аккредитуют застройщика: изучают историю его деятельности на строительном рынке, собирают сведения о возведенных им объектах, о нареканиях и положительных отзывах. Анализируют полученные сведения и переходят к плану и расчетам строения.

Если проектно-разрешительная документация нового объекта в порядке, кредитный комитет принимает решение о ставках ипотечного кредитования. Во внимание принимается все: стадия строительства, предполагаемое качество жилья, социальный состав потенциальных покупателей (молодые семьи, семьи военнослужащих, пенсионеры) и т.

д.

Является ли отсутствие аккредитации свидетельством ненадежности застройщика

Если на рынке строительных услуг появляется новая фирма, она, как правило, не рассматривается банками как объект для сотрудничества.

Поэтому инвестор и застройщик самостоятельно финансируют первый проект до последнего этапа строительства и только тогда начинают продавать уже готовые квартиры. Вполне можно понять осторожность банковских служащих в отношении новичков на рынке недвижимости.

Но отсутствие банковской аккредитации у молодых строительных организаций не свидетельствует ни о чем ином, кроме их новизны.

А вот если банки не аккредитовали сам объект новостройки, тут могут быть два объяснения.

Первое: продажи квартир начались совсем недавно, период сбора информации ревизорами еще не окончен и новостройка скоро будет аккредитована.

Второе: если продажи начались уже давно, а банки не дают на них ипотечные кредиты, значит, есть какие-то риски, которые банковские специалисты выявили в результате проверки.

Покупателям следует очень тщательно изучать документы и предложения застройщика перед покупкой квартиры на любом этапе строительства.

Но особенно важно быть внимательным при покупке квартир на нулевом цикле строительных работ.

Если застройщик не аккредитован ни одним из банков и требует от будущих жильцов внесения денег без подписания договора о долевом участии в строительстве — есть большая степень вероятности, что намерения его нечисты.

Какие преимущества дает банковская аккредитация

Понятно, что каждый покупатель квартиры в строящемся доме хочет гарантий того, что через какое-то время он-таки в эту квартиру заселится.

Банковская аккредитация строительного объекта и застройщика — надежная страховка от обмана, пусть и не стопроцентная. Специалисты банка обладают высокой квалификацией и опытом для анализа и сбора необходимой информации.

Обычный человек может и не справиться в одиночку с такой сложной задачей, как определение добросовестности застройщика и качества возводимого строения.

Ни в коем случае не стоит доверять словам посредников или менеджеров от застройщика о том, что один или несколько банков уже аккредитовали данный объект, просто «документы пока не готовы, а потом отбоя от покупателей не будет, и ставки мгновенно вырастут». Именно такая аргументация лежит в основе самых тяжелых обманов потенциальных дольщиков.

Следует непременно самостоятельно обратиться в банк и лично убедиться в том, что кредитование именно данной новостройки открыто и на каких именно условиях. Только достоверные сведения из банка о получении ипотеки или другого кредита на квартиру в данном жилом комплексе может служить основой для принятия решения о покупке выбранной недвижимости.

Сам факт аккредитации банком данного строительства является, в сущности, согласием на предоставление ипотечного кредита на покупку квартиры в этой новостройке.

Заключение

Банковская аккредитация не является единственным показателем надежности застройщика и объекта строительства. Иногда строительная фирма договаривается с банком об ипотечных предложениях на более поздних этапах строительства. Вообще сам факт сотрудничества с банками можно рассматривать как показатель надежности застройщика.

Вариантов инвестирования и финансирования существует множество, поэтому нужно внимательно изучать предложения строителей, чтобы не пропустить выгодный вариант. При наличии сомнений всегда можно выждать какое-то время, когда банки вступят в игру, и только тогда заключать договор на покупку строящейся или уже построенной квартиры.

Источник: https://mirndv.ru/news/bankovskaya-akkreditatsiya/

Экспертные статьи

Аккредитованный застройщик это

Аккредитация застройщика. Важные аспекты

27 сентября 2016

Банковская аккредитация – это своеобразный «фейсконтроль», отсеивающий недостаточно благонадежных застройщиков.

Покупка квартир в строящихся домах за наличные или с привлечением ипотечного кредита влечет высокие риски для всех участников сделки купли-продажи, в особенности для покупателей, которые рискуют никогда не дождаться заветных квадратных метров, и банков, по факту не имеющих «твердого» залога по выданным кредитам.

Минимизировать риски позволяет процедура банковской аккредитации застройщика.

О самых важных аспектах аккредитации: о том, какие выгоды она дает для каждой из сторон сделки; можно ли на 100% доверять аккредитованному застройщику и всегда ли опасно иметь дело с неаккредитованной строительной фирмой –  читайте в настоящей статье.

Что такое аккредитация?

Банковская аккредитация застройщика – это комплексный аудит строительной организации, в том числе проверка законности и оценка перспектив строительства конкретных жилых объектов.

Процедура аккредитации чаще всего состоит из двух этапов.

Первый этап – проверка благонадежности и финансовой устойчивости строительной компании. Изучается репутация застройщика и его «деловая история», оценивается количество и качество уже возведенных и сданных объектов, учитываются отзывы покупателей жилья и опыт взаимодействия застройщика с другими кредиторами.

Финансовая устойчивость организации анализируется на основе сбора данных из различных открытых источников и проверке их актуальности.

А именно: информации о руководстве и контролирующих лицах, о наличии задолженности по налогам, о фактах участия юридического лица в судебных разбирательствах, о состоянии бухгалтерского баланса и отчетностей, о вероятности ликвидации или банкротства, о вынесенных судебных решениях в отношении контрагента и исполнительных производствах.

Финансовые отчеты застройщика должны доказывать экономическую стабильность на протяжении длительного времени – не менее двух лет. При этом желательным условием является наличие в «портфолио» строительной компании не менее двух сданных в эксплуатацию непросроченных объектов.

Второй этап – аудит возводимых жилых объектов. Аккредитация строящегося дома происходит по итогам проведения правовой экспертизы разрешительной документации и учредительных документов компании. Выясняют, имеются ли в наличии:

• документ, подтверждающий право собственности на участок земли, либо договор долгосрочной аренды;

• разрешение на строительство жилого дома;

• надлежаще оформленная проектная документация и т.д.

Выезд на объект, оценка стадии и качества строительных работ является неотъемлемой частью процедуры аккредитации, так как позволяет убедиться в «жизнеспособности» проекта.

Кроме того, каждый банк может предъявлять дополнительные требования к застройщику. К примеру, некоторые кредитные организации проверяют удобство подключения строящегося объекта к инженерным коммуникациям. Другие, чаще всего, банки «среднего звена», могут предусматривать “неофициальное” условие об обязательном наличии аккредитации застройщика более крупными банками.

214-ФЗ: охраняет интересы дольщиков

Подавляющее большинство банков аккредитует только застройщиков, работающих в рамках закона 214-ФЗ, то есть заключает договоры участия в долевом строительстве.

ДДУ, во-первых, обязателен для государственной регистрации, следовательно, исключает вероятность двойных продаж.

Во-вторых, данный документ содержит все необходимые данные о жилом помещении – площадь, план, стоимость, а также сведения о гарантийном сроке эксплуатации и страховой компании.

Кому выгодна аккредитация?

Аккредитация выгодна всем участникам рынка недвижимости – дольщикам, банкам и застройщикам.

Наличие банковской аккредитации у застройщика снижает риски покупателя и освобождает дольщика от необходимости самостоятельной проверки благонадежности строительной компании.

Кроме того, при покупке квартиры в аккредитованной новостройке заемщики могут получить кредит без привлечения поручителей и дополнительного залогового обеспечения. При этом проценты по ипотеке, как правило, существенно ниже.

Банк, в свою очередь, заинтересован в выдаче ипотечных кредитов и получении прибыли, а проценты по договорам ипотеки в строящихся домах выше, чем по займам на покупку объектов завершенного строительства.

Застройщикам аккредитация помогает привлечь больше дольщиков и избавляет от необходимости содержать штатных специалистов по ипотеке.

Дает ли аккредитация стопроцентную гарантию надежности застройщика?

Несмотря на преимущества процедуры аккредитации, практика показывает, что аккредитация не является стопроцентной гарантией надежности застройщика. Если банк связан с застройщиком финансовыми обязательствами, выступает в качестве соинвестора, он может довольно снисходительно относиться к недочетам в работе строительной организации, что, безусловно, увеличивает риски покупателя.

Всегда ли плох неаккредитованный застройщик?

Отсутствие аккредитации у застройщика не всегда означает, что с такой компанией опасно иметь дело. Возможно, строительная организация недавно вышла на рынок и банки не успели к ней «присмотреться», либо она не имеет разрешительной или иной необходимой документации в силу временных технических проблем.

Если же аккредитация отсутствует у «зрелой» фирмы или на объекты с высокой степенью готовности, к такому застройщику следует относиться настороженно. Скорее всего, причины недоверия банков кроются в неблагополучной истории строительства конкретной организации. Возможно, имели место финансовые трудности, случаи заморозки строительства, судебные разбирательства с дольщиками.

Аккредитация будущего

Время экономической нестабильности вносит коррективы в процедуру аккредитации застройщиков.

Строительная отрасль крайне чувствительна к кризисным явлениям, поэтому банки начинают «закручивать гайки» в вопросах риск-менеджмента и более осторожно к относиться новым участникам рынка недвижимости.

Одни банки перестают аккредитовывать дома на начальной стадии строительства, требуя хотя бы наличие фундамента, другие – «не связываются» с объектами, построенными менее чем на 50%. Получить аккредитацию становится проще лишь проектам с государственным участием.

В Северо-Западном округе ситуация довольно благоприятная. Сбербанком России аккредитовано около 700 жилых комплексов, примерно 400 из которых расположено в г. Санкт-Петербург и Ленинградской области. Даже на волне кризиса в 2014 году этот банк отозвал аккредитации только у трех застройщиков. Санкт-петербургский «Промсвязьбанк» продолжает аккредитовывать новостройки на стадии котлована.

Чтобы обеспечить безопасность заемщикам и минимизировать собственные риски, в ближайшей перспективе банки не будут ограничиваться только ужесточением условий аккредитации, продолжая «мониторить» в процессе работы уже аккредитованных застройщиков.

 адвокат, основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры», президент межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости», преподаватель Северо-Западного института повышения квалификации ФНС России, Андрей Комиссаров

Вернуться к списку статей

Источник: http://a-komissarov.ru/ekspertnyie-stati/akkreditaciya-zastrojshhika.-vazhnye-aspekty.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.